篇一：物业管理方案
物业管理方案
根据圣煜·颐山居小区的特点，现拟出物业管理方案。我们真诚希望在 实施此方案的过程中，使业主（住户）能充分享受到物业管理所带来的方 便、温馨和周到的服务，使圣煜·颐山居小区物业持续升值，为业主（住 户）营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现 业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。
一. 物业服务公司简介：
（一）公司概况: 我公司有幸能成为圣煜·颐山居小区的物业服务管理机构，依据法律授 权及有关部门的规定对小区所建的房屋公共设施、居住秩序等事务行使服 务管理权。我们将依据《前期物业服务委托合同》及国家有关法律法规所 赋予的权利，负责小区所有公共地方、建筑结构、绿化及其它公共设施设 备的保养、维修和维护。
我公司是一个自负盈亏、自主经营、具有独立法人资格的专业物业服务 公司；具有三级物业资质；有一整套健全的规章制度和先进的管理手段； 拥有一支“敬业、勤奋、严谨、务实”的高素质、专业化的服务管理队伍 和丰富的管理经验。 公司机构设置为五部一室：工程部、秩序维护部、保洁绿化部、家政服 务、客服中心和办公室；已拥有三个物业管理处，管理物业面积近20 万㎡； 由于服务质量好、管理水平高，受到业主（住户）的广泛好评，从而使公 司逐
步走向了信息化、标准化品牌化的道路。
（二）服务原则、服务理念、工作作风、管理模式及发展目标 2 服务原则：服务第一、业主至上 服务理念：用心用力用真情、做实做精做到位，在日常工作实践中不断 战胜自我、超越自我，力求管理一流、服务一流、员工素质一流、社会效 益一流。
工作作风：热情、周到、耐心、细致。 管理模式：运用三个手段、建设三大品质工程、实现三项要求。
三个手段：专业化人才；规范化管理；精细化服务
三个品质：人才品质；管理品质；服务品质。 三项要求：工作无差错；管理无死角；服务无挑剔 发展目标：内强素质，外塑品牌。
(三)企业感言： 诚信服务是基础，感动服务是追求； 用心追求感动，用情营造温馨； 服务是产品， 职工是根本， 文化是灵魂； 高品质为企事业代言，品牌的核心是品质； 精湛的业务，优质的服务，合理的价格，真诚的合作； 珍惜每一次机遇，做好每一个项目，满意每一位业主； 也许不会令你最满意，我们一定做得最用心； 打造精品物业，诚信铸就双赢； 责任为重， 诚信为本， 科学管理，稳健经营; 接一座物业，创一片天地， 树一个品牌； 金杯银杯， 不如业主们的口碑。
二、圣煜·颐山居小区概况
（一）颐山居——世外桃源 圣煜·颐山居小区位于五指山市迎宾大道旁边，依山而建，错落有致 背后的原生山景同小区紧密相连，形成了独特的私家
后山公园。小区进口处 迎面所见的是利用地势高差设置的人工瀑布、喷泉和中庭叠水景观，凸显了 水景园林主题，让小区充满灵动之气；与后山的小区私家公园遥相呼应，连为 一体。登山步道，风雨长廊，可谓曲径通幽。 拾阶而上，林间小径中，云飘雾绕，鸟语花香，堪比人间仙境。只要你 深深地呼吸一下，便醉意浓浓；站在山顶的 凉亭里便如同来到了醉翁亭。 俯瞰小区，颐山居真真翡翠丛生；七栋建筑物由高往低依次林立，恰似 镶嵌在绿色中的颗颗宝石——浑然天成、熠熠生辉。 小区门前的迎宾大道，车水马龙，如游龙入画。 极目远眺，远山如黛；峰峦叠翠中，云蒸霞蔚。滚滚的南圣河水似一条 玉带缠绕在郁郁葱葱之中竟是那样和和、和谐美妙。好一幅至美画卷！好一 个世外桃源！ 美哉颐山居！美哉五指山！ 如果没来到五指山，你永远想像不出它的美丽！美丽的五指山令人震憾！ 美丽的颐山居使人向往。
（二）小区概况 圣煜·颐山居总占地面积 64 亩，规划建造七栋高层、小高层电梯住宅， 总建筑面积近 10 万㎡，总户数 1465 户，容积率为 2.34，建筑密度 19.02 %. （尽量不说） 花重金打造的一流的绿化环境是其它小区所无法比拟的；合理的楼宇布局 与私家后山公园的有机结合；各种建筑小品、风雨长廊的点缀；加之丰富的负氧 离子含量，22.4 度的全年平均气温，热带季风气候，使小区成为天然氧吧，避 4 寒避暑的胜地，理想养生的热土。 小区各项配套设施齐全，有线电视、电话、宽带等一步到位。除此之外， 小区还设置：
1、安全防范系统，包括：
①小区周界红外线报警子系统；
②闭路电视监 控子系统；
③电子巡更子系统；
④家庭安全防范子系统（卧室装有应急按钮）
2、物业管理自动化系统，包括：
①小区停车场管理子系统；
②智能化水 电表收费子系统；
③背景音乐与紧急广播子系统；
④楼宇设备监控子系统；
⑤ 电子信息公告广告子系统。 上述系统加之24 小时全天候秩序维护、人工巡逻、智防人防相结合的管理 手段，定能打造出五指山市安全示范标准小区。
3、其他配套设施还有：
①在山顶公园以凉亭为中心设曲艺交流中心；
②开 设室外门球场，建立门球基地：
③建设一个 300 ㎡的泳池；
④设立业主餐厅、 业主阅览室、棋牌娱乐室；
⑤建立小区业主健康服务中心，配套健身器材；
⑥ 设立小区业主书画室、舞蹈室、影音中心；
⑦设立小区无障碍通道。
小区生活条件十分优越，距离五指山市区五分钟的车程，形成了五分钟生 活
圈，使之周边的酒店、超市、银行、通讯、农贸市场、医院、学校、幼儿园 等生活设施与之完善结合，可谓之“与繁华中心无距离”。另外小区门口 3000 ㎡丰盛商业街的设立，使业主（住户）的生活非常方便。 总之，如此健全的配套设施，如此优越的地理位置，如此完美的生活条件， 就必然决定了圣煜·颐山居小区的高档次、高规格；结合专业的优秀物业公司 体贴周到的完美服务，圣煜·颐山居小区定能建设成为文明、和谐、安全、舒 适的山居典范，成为五指山市独领风骚、独树一帜的示范住宅小区。 随着三亚至五指山的高速公路、高速铁路和五指山飞机场的建设，几十分 5 钟的车程，真正使五指山成为三亚的后花园。届时，圣煜·颐山居必将更加增 值保值！必将被越来越多的人所赏识！
三、 物业公司期望达到的管理总目标及总体服务标准 根据建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的要求， 我司将采用高档次、高质量服务和管理标准，使本小区半年内成为“健康住宅 示范小区”；一年后成为“市示范住宅小区”；三年后力争成为“省示范住宅 小区”。 根据圣煜·颐山居小区的实际情况，设立总体服务标准如下：
（一）建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主（住户）报修、求 助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记 录。
（二）定期向业主（住户）发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议 及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于１％。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。
篇二：物业公司管理规章制度
佳迪物业管理规章制度
第一章 董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全
和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活
动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章 管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章 保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
三、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、
篇三：物业管理方案
深圳湾体育中心
物业管理方案
（修改稿）
2010-10
深深圳圳华华润润物物业业管管理理有有限限公公司司
深圳华润物业管理有限公司 - 1 -
目录
一、 项目概况 ..................................................................................................................................- 4 - 1、
2、
3、
1.
2.
3.
4.
5. 项目基本情况介绍 .............................................................................................................. - 5 - 项目分析 ............................................................................................................................. - 5 - 物业管理的内容及管理模式 .............................................................................................. - 6 - 专业管理 .............................................................................................................................- 6 - 深度介入管理......................................................................................................................- 7 - 即时服务、显性管理 ..........................................................................................................- 7 - 全面实施ISO9001标准化管理 ........................................................................................- 7 - 专业组合，强强联合 ..........................................................................................................- 7 -
二、 日常运营物业管理方案 ..........................................................................................................- 8 - 1、
2、
1）
2）
3）
4）
5）
1.
2.
3.
4.
5.
6. 日常运营管理架构及编制（共142人） ......................................................................... - 8 - 工程日常运营管理方案 ...................................................................................................... - 8 - 项目分析 .........................................................................................................................- 8 - 工程日常运营管理目标 .................................................................................................- 9 - 工程日常运营管理架构及编制（共68人） .............................................................- 10 - 工程日常运营管理架构及职责说明 ............................................................................- 12 - 工程日常运营管理方案 ...............................................................................................- 14 - 供配电系统管理方案 .................................................................................................................. - 14 - 弱电、消防系统管理方案 .......................................................................................................... - 23 - 通风、空调、蓄冰、锅炉系统日常运行管理方案 ................................................................... - 38 - 给排水系统日常运行管理方案 .................................................................................................. - 41 - 网络机房系统日常运行管理方案 .............................................................................................. - 44 - 土建日常管理方案 ...................................................................................................................... - 45 - 3、
1）
2）
3）
4）
5）
6）
1.
2.
3.
4. 安全日常方案.................................................................................................................... - 49 - 项目分析 .......................................................................................................................- 49 - 安全日常运营管理目标 ...............................................................................................- 49 - 安全日常运营管理架构及编制 ....................................................................................- 49 - 安全日常运营管理架构及职责说明 ............................................................................- 50 - 安全日常运营人员布岗图 ...........................................................................................- 54 - 安全日常运营管理方案 ...............................................................................................- 56 - 消防管理方案 .............................................................................................................................. - 56 - 停车场管理方案 .......................................................................................................................... - 57 - 体育场管理方案 .......................................................................................................................... - 61 - 商业运行管理 .............................................................................................................................. - 61 - 4、
1）
2） 客服日常运营管理方案 .................................................................................................... - 63 - 项目分析 .......................................................................................................................- 63 - 客服日常运营管理目标 ...............................................................................................- 64 - 部门 ............................................................................................................................................- 64 - 客服部 ........................................................................................................................................- 64 - 3）
4） 客服日常运营管理架构及编制 ....................................................................................- 65 - 客服日常运营管理架构及职责说明 ............................................................................- 65 -
- 2 - 深圳华润物业管理有限公司
5）
1.
2. 客服日常运营管理方案 ...............................................................................................- 67 - 清洁管理方案 .............................................................................................................................. - 67 - 消杀管理方案 .............................................................................................................................. - 70 -
三、 赛事及其他大型商业活动物业管理方案 ............................................................................- 73 - 1、
2、 人员架构及职责 ................................................................................................................ - 73 -
工程赛事及大型活动管理方案 ........................................................................................ - 73 -
1) 管理目标 ...........................................................................................................................- 73 -
2) 工程赛事及大型活动人员架构及编制 ............................................................................- 74 -
3) 工程赛事及大型活动人员架构及职责说明 ....................................................................- 75 -
4) 赛事及大型活动时的工程管理方案 ................................................................................- 76 -
3、 安全赛事、活动管理方案 ................................................................................................ - 81 -
1) 管理目标 ...........................................................................................................................- 81 -
2) 安全赛事及大型活动人员架构及编制 ............................................................................- 82 -
3) 活动期间岗位分布图 ........................................................................................................- 89 -
4) 安全赛事及大型活动管理方案 ........................................................................................- 92 - 1.
2.
3. 安全赛事及大型活动前工作 ...................................................................................................... - 92 - 安全赛事及大型活动中安全保障方案....................................................................................... - 92 - 安全赛事及大型活动后工作 ...................................................................................................... - 93 -
四、 应急预案 .............................................................................................................................. - 109 - 1、
2、
1）
1. 突发事件应急总预案 ...................................................................................................... - 109 - 各类突发事件应急预案 .................................................................................................. - 110 - 火灾事故应急处理流程 ............................................................................................. - 110 - 应急小组组成及相关部门职责 ................................................................................................ - 110 - 2）
1.
2. 人员伤亡应急预案 ..................................................................................................... - 114 - 应急小组组成及相关部门职责 ................................................................................................ - 114 - 发生人员伤亡事故时的行动方案 ............................................................................................ - 114 - 3）
4）
5）
6）
7）
8）
9）
10）
11）
12）
13）
14）
15）
16）
17） 反恐应急预案 ............................................................................................................. - 116 - 发生打架斗殴、流氓、球迷滋扰的应急预案 .......................................................... - 125 - 出现人员踩踏事件应急预案...................................................................................... - 127 - 车辆自燃应急预案 ..................................................................................................... - 127 - 台风、暴雨应急预案 ................................................................................................. - 129 - 电梯困人及故障应急预案 ......................................................................................... - 135 - 供配电故障应急预案 ................................................................................................. - 136 - 弱电系统故障应急预案 ......................................................................................... - 140 - 管道爆裂跑水应急预案 ......................................................................................... - 147 - 燃气泄漏应急预案 ................................................................................................. - 148 - 梅雨应急预案 ......................................................................................................... - 149 - 药水泄漏应急预案 ................................................................................................. - 149 - 病媒防制应急预案 ................................................................................................. - 149 - 环境污染应急预案 ................................................................................................. - 152 - 消杀药水中毒应急预案 ......................................................................................... - 152 -
深圳华润物业管理有限公司 - 3 -
一、项目概况
深圳湾体育馆效果图
深圳华润物业管理有限公司
- 4 -
1、 项目基本情况介绍 深圳湾体育中心地处深圳湾海域和南头半岛交汇处，紧邻未来南山高密度金融商业区，滨海大道和深港西部跨海大桥在这里交汇。深圳湾体育中心是以一场两馆为主体，包含体育场、体育馆、游泳馆及运动员接待中心等设施，音响、照明、电视直播等设备的现代化程度高，服务设施齐全，地理位臵优越，交通便利。
总用地面积： 30.74公顷
总建筑面积: 33.5万m2 体育馆：固定座位10,000 个； 游泳馆：固定座位 675 个；
运动员接待中心：客房 240 间；
热身馆： 14 片羽毛球场；
网球馆： 4 片网球场；
室外场地：1 片足球场、8 片篮
球场、15 片网球场。 建筑密度： 0.80 建筑覆盖率： 30% 绿化率： 32% 机动车泊位数：3000辆 体育场：固定座位 20,000 个；
2、 项目分析
深圳湾体育中心以举办体育活动及大型演出为主，集合全民健身、保健、培训等服务功能，为广大市民提供健身、娱乐、休闲服务，并可举办如会议、会展、演讲等多种形态商业活动。作为体育场馆物业具有以下特点：
1) 综合业态多，位臵分散；
2) 安全消防等级高；
3) 大型活动瞬间人流多；
4) 出入口多、不易控制；
5) 营业时间长（9点-次日凌晨）；
深圳华润物业管理有限公司 - 5 -
《物业管理方案》出自：百味书屋
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