篇一：住宅小区物业管理服务方案(范例)
目 录
第一章 整体管理方案策划............................................ 4
一、项目调研 ...................................... 4
二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 4
（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 5
（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 6
三、皓月花园小区管理模式 ............................. 3
四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4
（三）建立“物业管理信息岛”................................ 5
（四）倡导开放式的管理服务.................................. 5
（五）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6
（六）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7
（七）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7
第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8
一、机构设置、部门职责等 ............................. 8
（一）机构设置.............................................. 9
（二）管理框架的组织框图................................... 10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13
(一)管理规章制度........................................... 13
(二)岗位工作标准........................................... 15
(三)考核办法及落实措施..................................... 13
(四)近期目标和远期规划..................................... 14
三、物业用房经营管理方案 ............................ 16
（一）物业用房的配备和利用................................. 15
第三章管理人员的配备和管理................................... 18
一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18
（一）“皓月小区”人员配置表............................... 18
（二）员工基本培训方案..................................... 19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20
（一）录用................................................. 20
(二)考核................................................... 20
(三)员工奖惩............................................... 21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21
(一)仪表................................................... 21
(二)行为................................................... 21
（三）态度................................................. 22
第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24
三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27
四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28
五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30
七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32
第五章 社区建设................................................... 32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32
(一)文明社区创建工作....................................... 32
（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33
（三）场地安排............................................. 33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33
第六章 物业维修养护计划和措施..................................... 49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50
(二)相关措施............................................... 50
二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50
第七章 创新措施................................................... 51
一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51
第一章 管理服务的整体设想与策划
一、项目调研
【皓月花园住宅小区，位于深圳市宝安区民治大道与民康路交汇处。由深圳祥祺房地产开发有限公司投资开发，深圳祥祺世纪物业管理有限公司管理的高尚多层住宅小区。总用地面积68626.8㎡，总建筑面积91999.41㎡，园林面积50000㎡，容积率1.29，建筑覆盖率约25%，共有住宅15栋997套（均为住宅）】
为使日后的管理服务工作更加贴近皓月花园小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：
●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂。
●该项目从入伙期直至正常居住期，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。
●皓月花园小区由深圳祥祺世纪物业管理有限公司管理，未来物业管理工作必须以实现业主满意、政府满意、社会满意为终极目的。
●据我们的研究分析，皓月花园小区未来的业主以 周边拆迁安置人员为主。对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为小区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，因此要求物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化。
●皓月花园小区业主基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。
二、管理目标——构建“文化社区”
根据我们的调研结果显示：皓月花园小区应是新村“文化社区”的居所，重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需
求及主动参与社区建设的愿望。
我们提出构建“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：
（一）倡导“全员参与”的管理文化
在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。
（二）推广“平等互动”的服务文化
服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的
篇二：住宅小区物业管理服务方案(范例)
目 录
第一章 整体管理方案策划............................................ 1
一、项目调研 ...................................... 1
二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1
（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 2
（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3
（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3
三、**小区管理模式 ................................. 3
四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5
（四）建立“物业管理信息岛”................................ 5
（五）倡导开放式的管理服务.................................. 5
（六）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6
（七）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7
（九）管理体系的全面整合和提升.............................. 7
（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7
（十一）引入直饮水系统（远期目标）.......................... 7
第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8
一、机构设置、部门职责等 ............................. 8
（一）机构设置.............................................. 9
（二）管理框架的组织框图................................... 10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13
(一)管理规章制度........................................... 13
(二)岗位工作标准........................................... 13
(三)考核办法及落实措施..................................... 13
(四)近期目标和远期规划..................................... 14
三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15
（一）物业用房的配备和利用................................. 15
（二）办公设备配备......................................... 16
（三）办公设备、设施折旧安排............................... 17
第三章管理人员的配备和管理..................................... 18
一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18
（一）“**小区”人员配置表................................. 18
（二）员工基本培训方案..................................... 19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20
（一）录用................................................. 20
(二)考核................................................... 20
(三)员工奖惩............................................... 21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21
(一)仪表................................................... 21
(二)行为................................................... 21
（三）态度................................................. 22
第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24
三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27
四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28
五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30
七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32
第五章 社区建设................................................... 32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32
(一)文明社区创建工作....................................... 32
（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33
（三）社区活动的制度....................................... 33
（四）场地安排............................................. 33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33
第六章 初期管理措施............................................... 34
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34
(一)房屋前期物业管理工作................................... 34
(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ............. 37
（一）常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43
（一）入住公约（按建设部样本）............................. 43
（二）入住管理方案......................................... 43
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45
（一）依法管理装修和违章搭建措施........................... 45
（二）外观管理措施......................................... 47
（三）装修高峰期间管理 ..................................... 47
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48
第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50
(二)相关措施............................................... 50
二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50
第八章 创新措施................................................... 51
一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51
二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51
第九章 企业经济效益............................................... 51
一、收入、支出项目预算书 ............................ 52
（一）收入测算表（见附表2） ............................... 52
（二）支出测算表（见附表3） ............................... 52
(三)收支预算汇总表......................................... 53
二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53
(一)分析盈亏情况........................................... 53
(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53
（三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54
三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54
四、以业养业发展计划 ............................... 55
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55
附表2年收入测算表......................................... 57
附表3人工费用测算表....................................... 58
附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58
附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60
篇三：XX小区物业管理方案
XX居住小区物业管理方案
目 录
一、项目概况
二、物业管理内容 三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、 管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、 实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。 3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图
《小区全套物业管理方案相关范文》出自：百味书屋
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