篇一：办公大楼物业管理方案
商业广场物业管理方案
一、物业管理服务范围
1、大楼的防盗、防火、防事故等日常安全保卫工作,24 小时保安值班。
2、公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括:发电机组、给排水泵、高 低配电、给排水管道、照明、疏散指示灯、消防控制系统、监控系统、电梯、 门窗等(除电脑联网、电话系统外的全部设备)。
3、绿地、花木等的养护与管理。
4、环境卫生。除工作人员办公室、资料室、仓库、电脑房以外所有场所的卫生清洁,垃圾收集和清运、定期消毒、灭鼠、水池清洗,化粪池清理。
5、大楼的来人来访登记、车辆停放管理、交通秩序管理。
6、负责门岗管理及报刊、杂志、信件的收发。
二、人员配备要求
人员配备须按我方制定的人数、学历、岗位证、专业上岗 证(各管理部门均要求要有上岗证)、职称、年龄要求具备。具体如下:
1、管理处主任1人， 中专以上， 50周以下；
2、设备及配套设施运行及维护人员1人，高中以上，50周岁以下，需具备水、电工证；
3、保安9人，初中及以上， 55周岁以下， 符合上海市保安管理规定的要求；
4、保洁及绿化2人， 45周岁以下， 经过培训；
三、工作流程与质量要求
(一)大楼清洁服务
①细则及要求
1.清理大楼内的所有垃圾，2次/天；
2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；
3.清洁所有大堂墙壁、宣传栏，不少于1 次/周；
4.清洁所有花盆及植物，不少于1 次/周；
5.清洁所有出口大门，不少于1 次/周；
6.清洁所有扶手、栏杆，不少于1 次/周；
7.清洁所有通风窗口及玻璃表面，1 次/月；
8.清扫天花板尘埃、蜘蛛网1 次/季；
男女卫生间
1.抹净所有门，1 次/周；
2.抹、冲及洗净所有洗手间设备，1 次/天；
3.抹净所有洗手间内镜面、玻璃、门窗等，1 次/天
4.抹净地台表面，1 次/天；
5.及时清理天花板及照明设备表面灰尘，1 次/季；
6.清理卫生桶脏物，1 次/天；
人行楼梯清洁
1.打扫及拖抹所有楼梯，1 次/天；
2.擦扶手及栏杆，1 次/周；
3.擦洗防火门、消防栓、消防器等表面灰尘,擦洗玻 璃窗，1 次/月；
4.清扫天花板，1 次/季；
大堂
1.打扫及洗刷大堂入口地台及梯级，1 次/天；
2.打扫办税大厅、擦洗台面、柜台外的桌椅、地面，1 次/天；
3.打扫入口大堂内及所有玻璃门窗及装备，1 次/月；
4.扫天花板尘埃， 1 次/季；
电梯
1.及时清理电梯轿厢地面垃圾、沙粒等,擦洗电梯内 踩垫，1 次/天；
2.抹净及清擦电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板，1 次/周；
公共场所
1.清扫停车场(含地下停车场)、道路地面、散水坡、绿地水泥地面等，1 次/天；
2.清扫大门外两侧绿化地和停车场 ，1 次/周；
②标准:
1．地面路:地面路面无垃圾杂物、无泥沙、无积水;绿化地无杂物;车库无 蜘蛛网、无脏物;水沟无垃圾、积土；
2．楼梯:无杂物、尘土,干净明亮;入楼大门以及墙面干净无尘;电梯轿厢 无杂物、无灰尘、无臭味.；
3．室内:地面干净明亮,无杂物、尘土;卫生间无臭味,用具无污迹；
4．垃圾清理:100%日产日清；
③督导方式
1．管理处主任每天巡视检查,并对每个保洁员的工作做出评价,不合格的要返工。 保洁员实行包干责任制。
2．卫生保洁工作每日讲评,每周小评,每月评比,年底总评。
(二)绿化工作
绿化根据实际情况进行养护
1.施肥：春夏秋冬四季各一遍 均分,无重无漏；
2.浇水：根据季节、天气和花卉品种确定，均匀适量,不损花木；
3.修剪：根据草木生长情况及时修剪整齐美观；
4.除杂草：每月一遍 基本无杂草；
5.补缺：花草树木的死株、缺损要及时补植，完整无缺,绿化好；
6.除虫：发生病虫害及时喷药直至消灭，用药正确、卫生安全,不污染环境,花木生长良好；
7.保洁：每天8 小时制
(三)设备部工作流程与质量标准
1．供水设施： 日常保养、安全操作, 运行情况正常,自动控制良好, 出现故障立即排除。按制度保养,定期检修。电气自动控制齐全,管道无滴漏,运转无异常声响。有检查记录,维修保养记录。
2．供电设施： 日常检查,运行正常, 记录运行情况。一旦停电,立即切换备用电源按制度保养, 定期检修。每月对各办公室的用电设施巡查一次,并由单位签名确认。各连接处无冒火花、发热等异常现象,指示灯、信号灯齐全,计量仪表正确。有检查记录,维修保养记录。
3．消防设施：日常检查消控中心,保证设备 性能处于守好状态。定期巡视 检查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齐全。
4．公共照明灯：每天检查一遍,即坏即修,设备性能处于完好状态。灯泡正常,灯罩完好，巡视一天一遍 掌握公用设备状况,发现有损坏、隐患,及时处理,并做好记录。
(四)保安工作的服务要求服务规范
1、按规定着装,佩戴整齐。
2、精神饱满,姿态良好。
3、言行规范、文明大方。
4、微笑、主动、热情、耐心、周到地服务。
5、说话和气,礼貌待人。
(五)消防监控岗位工作规范
1、消防监控,设施完善,各种消防设备、器材齐全,并保证所有设施完好率达到98%以上,并使之常年处于良好状态。
2、对可能危及人身安全的地方有标识和切实有力的防范措施。
3、保持畅通无阻的紧急疏散通道,相关的指示照明灯配备保持齐全,功能完好。
4、若遇火警应配合保安人员做好报警、组织疏散等事宜。
(六)门岗工作规范
1、上岗3个月内,须熟悉本责任区的基本情况,包括姓名人员状况,相貌特征,常规出入大楼时间等。
2、当发现双手提(拿)着重物的业主进出大门有困难时,应主动提供帮助。
3、谢绝推销或其他闲杂人员进入。
4、若遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士来大楼,应立即起立敬礼。
5、引导车辆安全有序停放。
(七)巡逻岗工作规程
1、巡逻次数:单位下班后及节假日每2 小时至少对整个辖区巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡逻时保安要多看、多听、多嗅,以确保完成巡视工作任务。
(2)、按要求做好巡逻记录,及时将有关情况反映给相关部门人员。
3、巡逻内容:
(1)、检查治安、防火、防盗、水浸等情况,发现问题,立即处理,并通知管理处。
(2)、检查消防设备、设施是否完好。
(3)、巡视大楼外墙,玻璃等设施是否完好,有损坏做记录,并上报主管或管理处领导。
(4)、大楼辖区内巡查,发现有可疑人员,前往盘问,检查证件,必要时检查 其所带物品;如属三无人员,应驱赶出管理辖区。
(八)邮件发放
1、邮局投递到大楼的报刊、杂志等邮件由值班巡逻保安统一分发。
2、快件、特快专递、邮件通知单等,需要给邮局办理签收的邮件,应认真做好 《邮件收发登记》和及时送到用户手中,并让用户填好签收表。
3、避免发生邮件压件现象,不允许有死信,不允许私自撕拆用户信件、私揭邮票。
2013年11月7日
篇二：2017年综合办公楼物业管理方案及管理制度实施方案
物业管理方案及管理制度
目录
第一节 整体设想与管理模式???????????1
第二节 物业项目服务保障措施??????????3
第三节 项目管理处组织设置???????????6
第四节
第五节
第六节
物业项目管理制度????????????9 物业项目接管方案????????????18 物业项目管理服务目标承诺????????23
【综合办公楼】物业管理方案及管理制度
综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积88888平方米，楼高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、VRV空调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场所。针对物业特点，**物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作系统管理，提供优质服务。
第一节 整体设想与管理模式
“沟通至上，服务致远”作为合肥市**物业管理有限公司服务理念。我们坚持以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。
根据综合办公楼的情况，我们**物业管理有限公司将本着“精致服务，以我的精心换得您的称心”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地当好物业的管家。
一、采取相适应的服务模式
我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。
二、物业管理的基础服务及延伸特约服务
综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁（领导办公室、办公室及休息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、96人的大教室及贵宾休息室的保洁），生活服务区域配套管理等。通过内核基础服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。
三、管理设想
为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这些方面努力，
刻苦钻研、努力探索。针对【综合办公楼】的特征，我公司提出了以下物业管理设想：
1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服务；
2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环境的建设与维护。
四．服务定位
物业管理处内部管理实行以ISO9001国际质量标准体系运行模式。各项服务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才，不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依据ISO9001国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标准化、规范化。
4、管理内容
4.1综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管理。
4.2综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理
4.3综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理
第二节 【综合办公楼】物业项目服务保障措施
1、 先进的ISO9001：2000内部质量管理体系保障，建立六大管理机制
要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司运作将依托IS0严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建立六项管理机制：
1．自我约束机制：严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务，以服务卓越、质量上乘
的高标准约束自己。
2．专业化运作机制：对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服务，都有专业物业
公司技术中心提供技术支持。以降低成本，扬长避短，提高效
率。
3．质量保证机制：专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际化，标准化组织的
ISO9001－2000的管理模式进行实施。
4．检查监督机制：为了确保服务质量，专业物业公司必须建立了严密而科学的质量
检查监督体系负责办公楼管理服务的各项意见反馈与投诉回访。
5． 紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，建立预案网络机
制，预案流程，预案执行监督及预案检验、预案起动执行记录等
一整套可操作制度。
2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理
综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。公司将各类服务活动赋予文件化、程序化，并实行并通过PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策划——明确各项活动的职责，配备适当的资源，保证科学管理。
精心实施——严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范化管理使每
位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么程度，留下何种记录，
从而达到定时、定人、定岗、定任务、定质量的五定要求，严格检查
——每项活动都会有计划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个
物业管理活动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。
持续改进——针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用统计方法，
测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和预防措施，从而实现物
业管理活动的持续改进和质量的良性循环。
“十二化”工作标准 服务组织专业化、服务架构简约化、服务控制规范化、服务标准
精确化、服务理念人本化、服务内容菜单化、服务效果最佳化、
服务责任全体化、服务队伍素质化、服务信息网络化、服务成
本合理化、服务运作市场化。
3、重大预案的设计演练制度
根据管理重点，我们应在服务管理上从以下几个方面设计应急预案并加以演练，以确保办公楼运作的安全无虞：
? 工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应急处理预案、
触电事故的应急处理预案等；
? 治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、火灾、爆炸事件
应急预案、节假日突发事件处理预案等；
? 环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除预案、有害气体
侵袭预案等；
? 公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；
篇三：某写字楼物业管理实施方案
xxx商业广场管理有限公司
xxx商业广场管理有限公司
写字楼物业管理方案
前言：
物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。
一、日常服务内容及质量标准：
? 日常服务内容
a. 维修保养服务；
b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务；
d. 环境卫生管理服务(附 空置房管理规定)；
e. 停车管理服务；
f. 特约服务。
? 日常联系内容
a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量；
b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱；
c. 设立投诉电话接受业户的投诉；
d. 及时回访业户征询意见。
? 日常服务与联系的质量控制
a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。
? 日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。
二、 投诉、报修处理
? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨
询、报修、收费、投诉；
? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务；
并公开办事制度、公开收费项目和标准；
? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；
管理处实行维修回访制度；
对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改；
业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；
处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ?
三、 特约服务及服务承诺
通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨
便民、利民、优化业户的工作质量。
? 服务原则
微利保本、量入为出。
? 服务标准
凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。
? 特约服务内容
特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特
约服务和代办服务几项内容。
a. 便民服务
便民服务是管理公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服
务,可开展的服务项目：
-借针线包、打气筒；
-设立便民小药箱；
-邮件、报纸收发服务。
b. 有偿服务
有偿服务是为了满足业户的特殊需要而提供的个别服务，是物
业公司受业户委托开展的一项服务活动，该项服务只要有业户
需要，我们都应尽可能提供，真正体现管理公司全方位服务特
点。一般可提供的项目有：
-各种室内卫生、清洁服务工作；
-礼仪服务。
c. 代办服务
物业管理公司的代办服务是为了满足不同层次的业户服务需
求。代办服务项目应是多样的，管理处可根据写字楼客观条件
和实际需要统筹安排，一般可开展的项目有：
-代办交费、代办保险；
-代办订购车船票、飞机票、戏票；
-代订书报杂志、代购物品；
-其他委托服务。
? 服务承诺
a. 开展特约服务收费根据服务要求和服务标准，本着收支平衡，
略有盈余的精神与业户协商定价；
b. 对于业户提出的特约服务要求，一般情况当场予以答复，特殊
情况2天内答复；
c. 业户对于提供服务上的投诉，24小时内给予答复，属于服务
上问题即作整改，并书面向业户征询意见；
d. 服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，
一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加
赔同等金额。
四、 保安管理服务
负责写字楼内的治安防范工作，主要包括：门岗警卫、写字楼巡逻、防汛防台及防盗、防火监督、电视监控、24小时无间断值班等。 做到无重大偷盗、火灾、汛涝等责任事故发生，有能力制止打架、斗殴等现象
门岗
? 在指定位置、指定面向立岗，严禁脱岗；
立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他形状，面带微笑行注目礼； ?
? 热情回答询问，禁止与他人闲聊，对外来人员进行询问、登记，
劝阻推销人员、衣冠不整者进入；
? 雨天提供伞套、雨衣套；
对进出车辆进行记录、收发证，及时为进出车辆开关大门；
交接岗时按规范操作；
在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。 ? ? ?
巡岗
? 按巡逻路线、巡逻次数执行；
带好对讲机，巡逻到位仪、巡逻记录、电筒；
巡视内容：写字楼围墙、铁栅、配电间、垃圾房、指示标识、绿化、建物等公共设施。发现问题应如实做好记录； ? ?
? 巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处
理；
? 当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向
上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇紧急情况按《应急预案》
《写字楼物业管理方案》出自：百味书屋
链接地址：http://www.850500.com/news/141674.html
转载请保留,谢谢!