篇一：小区物业管理方案范本
江苏大丰市康宁小区
物业管理方案
(范本)
江苏大丰瑞城物业管理有限公司
二○○七年一月十二日
目 录
前言????????????????????????????????2-4
第一部分 物业公司简介??????????????????????? 5
第二部分 10
第三部分 14
第四部分 22
管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施??????6－一、 服务理念 二、 方针 三、 内容 四、 管理运作机制 五、
管理措施
管理经营机构框架及管理目标??????????????11－一、 管理经营机构框架 二、 人员编制计划 三、 管理服务目标
日常物业管理运作???????????????????15－一、 前期介入阶段的管理 二、 入住装修阶段的管理 三、 常规管理运作阶段的管理
（一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理
（三）消防管理
（四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理
（八）车辆管理 （九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分 物业管理制度?????????????????????23－33
一、 公司办公室工作 二、 公司物业部管理工作
三、 物业管理财务、资金的管理 四、 机电设备管理 五、 房屋管理 六、 治安、保卫 七、 小区清洁 八、 园林绿化
九、 车辆管理 十、 维修、养护 十一、 消防、安全 十二、 社区文化
十三、 物业接管、入住
前 言
大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积 平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积 平方米，商业总建筑面积 平方米，机动车停车位 个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由 公司开发建设。
若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。
我公司具有： 雄厚的资金实力
本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量
我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。
一流的管理和合理的收费
现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。
我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。
丰富的物业接管经验
对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
具有丰富的培训经验和人才优势
本公司已形成一整套完善的“培训——考核——淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展，同时，公司注重社会效益，现管理的项目已成为福州物业管理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接管大型项目。
若我公司入驻大丰康宁小区，特别承诺：
＊ 公司提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助 ＊ 小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“大丰市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“盐城市物业管理示范小区”的标准
篇二：小区全套物业管理方案
小区全套物业管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以
她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
（一）、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
（二）、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
（一）、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中
专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派
维修科科 长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派
清卫科科 长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派
（二）、员工服务准则
1、热爱本职工作，努力学习管理技
能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。
2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。
3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。
4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。
5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。
6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。
7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。
（三）、工作人员的考核
1、部门负责人的考核内容：
①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；
②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；
③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。
2、考核的内容
①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；
②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；
②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；
③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；
④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。
（四）、员工的培训
“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、
工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。
1、员工培训的内容
①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。
②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。
③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。
2、员工培训的类型
管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；
普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；
新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。
3、员工培训的形式
公司主要采取自培与外培相结合的方式。
4、培训的考核评估
培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；
培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；
培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。
5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下：
培训内容时间培训人培训对象培训地点
军训全体员工
公司概况全体员工
东方明珠城概况及管理规章全体员工
员工手册、行为规范全体员工
智能化知识培训保安人员
岗位职责、工作流程、标准管理人员
房屋验收移交程序管理人员
业主入住手续办理程序管理人员
装修管理工作程序管理人员
消防安全、应急常识全体员工
智能化管理与服务全体员工
四、物资配备
1、办公设备、设施配备（见附表二）
2、折旧计划：
设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入年度收支预算。
第四部分社区管理规章制度
合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社
区管理处主要建立如下规章制度：
一、管理“十条标准”
（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。
（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。
（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。
（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。
（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。
（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。
（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。
（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。
二、公众制度（详细内容参照相关条约）
1、东方明珠城《业主临时公约》
2、环境卫生管理制度
3、绿化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、车辆管理制度
7、电梯管理制度
8、公共设施管理制度
篇三：住宅小区物业管理服务方案(范例)
目 录
第一章 整体管理方案策划............................................ 1
一、项目调研 ...................................... 1
二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1
（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 2
（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3
（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3
三、**小区管理模式 ................................. 3
四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5
（四）建立“物业管理信息岛”................................ 5
（五）倡导开放式的管理服务.................................. 5
（六）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6
（七）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7
（九）管理体系的全面整合和提升.............................. 7
（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7
（十一）引入直饮水系统（远期目标）.......................... 7
第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8
一、机构设置、部门职责等 ............................. 8
（一）机构设置.............................................. 9
（二）管理框架的组织框图................................... 10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13
(一)管理规章制度........................................... 13
(二)岗位工作标准........................................... 13
(三)考核办法及落实措施..................................... 13
(四)近期目标和远期规划..................................... 14
三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15
（一）物业用房的配备和利用................................. 15
（二）办公设备配备......................................... 16
（三）办公设备、设施折旧安排............................... 17
第三章管理人员的配备和管理..................................... 18
一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18
（一）“**小区”人员配置表................................. 18
（二）员工基本培训方案..................................... 19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20
（一）录用................................................. 20
(二)考核................................................... 20
(三)员工奖惩............................................... 21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21
(一)仪表................................................... 21
(二)行为................................................... 21
（三）态度................................................. 22
第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24
三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27
四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28
五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30
七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32
第五章 社区建设................................................... 32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32
(一)文明社区创建工作....................................... 32
（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33
（三）社区活动的制度....................................... 33
（四）场地安排............................................. 33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33
第六章 初期管理措施............................................... 34
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34
(一)房屋前期物业管理工作................................... 34
(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ............. 37
（一）常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43
（一）入住公约（按建设部样本）............................. 43
（二）入住管理方案......................................... 43
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45
（一）依法管理装修和违章搭建措施........................... 45
（二）外观管理措施......................................... 47
（三）装修高峰期间管理 ..................................... 47
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48
第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50
(二)相关措施............................................... 50
二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50
第八章 创新措施................................................... 51
一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51
二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51
第九章 企业经济效益............................................... 51
一、收入、支出项目预算书 ............................ 52
（一）收入测算表（见附表2） ............................... 52
（二）支出测算表（见附表3） ............................... 52
(三)收支预算汇总表......................................... 53
二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53
(一)分析盈亏情况........................................... 53
(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53
（三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54
三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54
四、以业养业发展计划 ............................... 55
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55
附表2年收入测算表......................................... 57
附表3人工费用测算表....................................... 58
附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58
附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60
《小区全套物业管理方案相关范文》出自：百味书屋
链接地址：http://www.850500.com/news/12893.html
转载请保留,谢谢!