篇一：中小城市商品房价格分析与调控措施论文
中小城市商品房价格分析与调控措施初探
摘要：分析了中小城市商品房价格趋势和影响房价因素，提出了调控商品房价格措施。
关键词：中小城市 商品房价格 调控措施
国家房地产调控政策层层加码使2011房地产市场前景扑朔迷离，那么中小城市的情况又如何呢？笔者对河南新乡市的房地产市场作了了解分析。
1 商品房价格趋势
1.1 国内商品房价格趋势
房改10多年来，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，人均住房面积翻了一番，住房质量有了明显改善。但应当看到，10多年来房价上涨也到了老百姓无法购买的地步，老百姓不堪重负。据不完全统计，10多年来全国房价普遍翻了两番，一些地区的房价比10多年前增长了近10倍，除了过去购买了房改房和较早几年购买低价房的之外，现在的工薪阶层基本上无法购买如此高价的商品房，这已制约了房地产市场的发展，也危及国民经济的健康持续发展。
2010年国务院从“国十条”开始，采取了“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房提速”等一系列调控措施，目前据2011年3月18日国家统计局的数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量开始萎缩，房价出现松动迹象。百姓购买预期得到了一定程度的扭转，打击过度投机效果明显。但是，更多城市的商品房价格仍
篇二：浅谈当前调控房价问题
浅谈当前调控房价问题
摘要：近年来，全国各大中小城市房价上涨较快，为此国家出台了一系列调控房价问题的政策，尤其是“新国八条”政策的出台更是打击了炒卖二手房的人。然而当大多数人包括一些专家认为，房价将会受到遏制降价之时，全国房价除了一些大城市房价出现回调有些许特价房之外，像中小城市房价却依旧呈上升之势。当前的房价为什么高？房价为什么会涨？如何保障广大中低收入者的住房问题？对这些问题，处在不同位置的人明显有不同的看法。正确认识这些问题，有针对性地加强调控，对症下药、加大力度，遏制房价上涨势头，这既是广大群众的强烈呼声，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。关键词：房价；调控；保障房
一、 供求关系决定房价高低
房价天天涨，到底谁是背后的推手呢？这是我们老百姓最常问的问题，有人说是无良的开发商，有人说是卖地和收税的政府，还有人说是可恶的炒房客，还有的说是丈母娘和大龄女青年，等等。
确实，房价背后推手很多，但主要的就两条：需求和供给。要理解这一点，必须要正确地理解价格的决定，否则就容易陷入误区。
无论是哪一派的经济学都要研究价格理论，西方经济学的价格均衡考量的是供与求的均衡达成市场价格，但这并不意味着可以不考虑供给与需求的变动。供给的方程式主要是由生产决定的，什么样的方程式取决于生产水平，即生产者产业内部均衡形成供给方程式。需求的方程式是由消费者消费能力决定的。供给方程式和需求方程式联立，解出市场的均衡价格。只有在供给方程式和需求方程式确定的情况下，我们才可能考虑需求量和供给量的变化。
如果只考虑成本，无视需求，那是卖不掉的。如果只考虑需求，不考虑成本，那就会陷入迷茫，为什么开发商要卖那么贵。
其实，决定房价上涨的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用和一长条链里面人员的报酬支出。第二，供求关系的失衡，供给大于需求，价格就降；供给小于需求，价格就涨。第三，商品房投资和居住的双重性引来了投资需求。众所周知，从去年开始，建筑行业物价及人工价格上涨厉害，水泥已涨到400多元一吨，钢筋4000多元一吨，人工费每平方米也上涨几十元。土地成本也上涨了，在成本不断提高的情况下，房价上涨不可避免。通胀也是市民必须考虑的因素，从国外及我国的经验来看通货膨胀，增加自住房产的价值，降低货币的价值是有效的途径之一，同时经验也表明无论是实际的、预期的或者非预期的通胀，若拥有房地产资产，就始终能有效冲销通胀带来的贬值。当然，应付通胀买房不是唯一的办法，资源类的产品都具有这种功能，但我们一般人很难囤积资源，因此买房可能是比较好的办法。货币政策仅仅是改变市场流动性和预期的因素，如果抛开了以上三条主要因素，看适度宽松的货币政策，认为它是导致房地产价格上涨的主因，无疑是非常狭隘的。供求决定价格，最基本经济规律，不
以人的意志为转移，这是中学生都懂的道理。房地产的问题最终还是要靠市场去解决，在没有彻底改变楼市中的供求矛盾时，任何调控措施的效果都是无力的，都是短期的，房地产商为什么囤积房，因为房源紧缺，过一段时间可以卖一个更高的价格，假如房源充足，他们还囤积吗？不但不，还要而且，赶紧降价出手。[1]
中国那么多人需要住房，或者要改善住房。如果政府不改善广大人民的住房问题只靠出台政策来调控房价是不能解决根本问题的。
二、调控下全国的房价涨跌
2011年1月份国务院发布的“新国八条”，要求全国600多个城市合理确定新建房价格控制目标；还是由8部委共同参与的督查组即将分赴一些省市专项督查房地产调控落实情况，这一连串反应都在表明：政府部门“搞好房地产市场调控”的意图已十分坚定与急迫。然而至今各地仍然胶着于“数据拉锯战”，一系列“限字令”过后仍然“涨”声一片，甚至出现二、三线城市房价高涨难抑，呈现“一线化”势头。
虽屡屡被问及，但房价之“涨与不涨”，并非我在此论述的关键词。我也一直未抱着“房价下降”好，还是“房价上涨”好的意识。不过关于“新国八条”、“督查组”之类看似严厉的调控手段，我始终愿意相信：“政府援手”的恰当发力，可挽回不必要的损失，尤其是在处于后金融危机时代的房价调控上。
在检视这一令人难安的房价调控现状之后，不难发现“政府援手”之所以未能收到实效，或存在一个不可淡视的困境：“房价调控”或未真正着力于“中国特色”，并对非市场逻辑运行下的房价现状反应过度。
首先在资本市场上，与美国住房市场较成熟，政府只需通过利率和税收杠杆就能有效调控房价相比，中国利率非市场化、股市不成熟，就导致资本过度涌入房地产市场，人们高比例地将资产配置在房产上，并希望以此抗击金融危机或通胀，这一投资单一化、集中化增加了中国房价在资本市场上调控的难度，调控政策便常常失效。在这一意义上，除了提高基准利率外，更要进一步开放并营造良好运行环境的资本市场，培植金融市场上健全的信托责任意识，引导人们合理投资。如果这些货币政策的着眼点仅仅是在限制房价上涨这一单纯目标上，结果很可能是适得其反。
再则从中国城市化转型过程来看，城市化增速度、大量资本向城市倾斜，以及城市投资环境的总体改善，使房地产市场形成刚性需求。这一个“中国特色”则顺理成章地使城市地价不断攀升，房价随之大幅提升，大大超过地区名义GDP增幅以及人均可支配收入增幅。于是在我看来，一般工薪阶层“买房梦想破灭”都是合理的，至少买房难的呼声无论多高，这也并不代表着房价超出合理预期。观照之下，“新国八条”逼压之下全国600多个城市新建住房价格目标，纷纷与GDP、人均可支配收入挂钩，这无疑是地方政府一贯的单一行政化思维的结果。主导房价调控进程的单一化的行政思维，无非就是手段上的东拆西补，反而导致房价调控漏洞百出。那么，处于刚性需求之下的房价调控，政府提供廉租房或类似于香港地区的“公屋”或为最有效的措施。我较为悲观的是，“保障性安居工程建设”应当是“政府援手”发力的关键之一，但多年来却一次次停留于纸面，至多成为一时宣扬的“政策口号”，问题突出就应急式采纳，一阵猛风过后一切依然。
不论如何，淡化忽视“中国特色”，自我逼迫地发布一系列“限字令”，或对房价增幅的反应过度与应景操作，都无助于实现房价调控者的预期效果，甚至大大传递出“房价高涨已是不可阻挡”的幻觉，进一步刺激人们投资房地产。更有甚者，政策过急反应于“房价调控”，未必就能真正理清城市房价是否合理，房地产市场是否泡沫过多等这些基本前提。事实上，目前这些城市陆续公布的“房价控制目标”，显然并非越低越合理。相反，我以为尽管工薪阶层买房难度加大，但伴随着中国城市化仍将持续的过程，中国房价仍然处于上涨的关键时期，目前房价上涨的增幅仍然处于合理的范围内。房价调控不妨理清思路，切实认识并分析房地产市场上的“中国特色”，合理有度地开放资本市场，形成健全信托责任体系，并规范房地产开发的各个环节，同时确保“保障性住房工程”的完成，切勿过急于仅仅着眼于“限购限涨”的“房价调控”。
一旦忽视中国房地产市场进行合理调控的前提预设，而过急且盲目地直接在房价上与开发商们玩起“数字游戏”，又如何真正使房价回归理性呢？[2]
三、 如何切实解决买房难买房贵保障广大中低收入者的住房问题
2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》要求进一步建立健全城镇廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，加强对房地产市场的宏观调控，提出力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城镇住房困难群体的居住条件得到逐步改善。这一消息经媒体报道后，立即在社会上引起强烈反响，受到广大群众的广泛欢迎。
《意见》的出台非常及时、非常必要，充分体现了国家对低收入家庭住房问题的高度重视和抑制房价过快上涨的坚定决心。当前，关键是把《意见》贯彻好，把中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施落实好，有效抑制房价过快上涨，切实解决好涉及千家万户切身利益的住房问题。
首先，要充分认识抑制房价过快上涨的重要性。房价过快上涨，会进一步吸引大量的资金和资源过度投入房地产市场，既不利于房地产业自身的持续健康发展，也会挤压其他产业的发展，导致国民经济产业结构失衡。同时还容易引发通货膨胀，加大金融系统的风险，甚至会引发泡沫经济，到时不仅房地产市场难以保持繁荣，还会导致整个经济的衰退。房价过快上涨，一般群众买房将更加困难，生活负担将会加重，会导致贫富差距进一步拉大，严重影响社会的公平正义与稳定和谐。因此，必须下更大的决心抑制房价过快上涨，使其保持合理的价格水平。
其次，要进一步加大房地产宏观调控的力度。正确运用政府调控和市场机制两个手段，引导房地产投资保持合理规模，促进房地产业持续健康发展。要进一步增强宏观调控的针对性和科学性，对已经出台的调控措施，要狠抓落实，同时，针对新情况新问题及时出台新的调控措施。要增强各项调控政策和措施之间的协调性，使之相互衔接、配套。对地方政府来说，尤其要增强政策的执行力和有效性。这次国务院发布的《意见》明确提出，省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任管理，加强监督指导；有关工作情况，要纳入对城市人民政府的政绩考
核之中。对《意见》提出的要求以及近年来中央的一系列调控措施，必须做到有部署、有责任、有检查、有考核，使之不折不扣地落到实处。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制的，要追究有关领导责任。
第三，要重点解决好广大中低收入者的住房问题。住房是体现居住权的核心产品，是人们生活的最基本的产品。从世界其他各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证人人有房住，在这方面政府责无旁贷。当前要从构建和谐社会的战略高度认识住房问题，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，努力构建多层次住房保障体系。要按照国务院《意见》的要求，进一步建立健全城市廉租房制度，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，确保廉租住房保障资金来源；改进和规范经济适用房制度，规范经济适用住房供应对象，合理确定经济适用住房标准，严格经济适用住房上市交易管理，加强单位集资合作建房管理；逐步改善其他住房困难群体的居住条件，加快集中成片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治，多渠道改善农民工居住条件。
可喜的是，目前全国已有500多个城市建立了廉租房制度，80%以上地级城市制定了廉租房建设计划。经济适用房建设力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限价普通商品房，此举受到了广大中低收入群体的热烈欢迎。可以想见，随着国务院《意见》的落实，今后各地保障性住房的落实情况将会越来越好。
第四，加大对房地产市场的整顿力度，规范市场秩序。要强化房地产市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。坚持公开、平等竞争，进一步完善经营性用地的招拍挂程序，坚决遏制违法违规占地。完善信息发布制度，规范数据公布制度，严厉打击发布虚假信息诱导消费者的行为。严厉打击囤房惜售、随意涨价等不法行为。前不久，上海所谓第一天价楼盘因涉嫌“捂盘惜售”、“虚拟交易”等，受到上海市房屋土地资源管理局的调查。要以房地产业为突破口，加大反腐败力度，严查商业贿赂、权钱交易等行为。[3]
此外，对于城镇普通居民来说，要看清自己的真实需求，不要盲目攀比，放大自己的住房预期。事实上，与实际经济水平相比，我国居民目前享受的住房面积实际上并不差。因此要量力而行，立足实际，寻找适合自身的解决住房问题的现实途径。
可以相信，在对房地产业有清醒认识的基础上，在中央有力的宏观调控下，通过各级政府积极落实调控政策，改善住房供给结构，完善住房保障制度，房价的过快上涨一定会得到遏制，广大群众各种层次的住房需求一定会逐步得到满足。
四、实施保障房的具体模式
1、推行在住房完全市场化供给基础上的住房保障基金制度，逐步取消目前兴建经济适用房和廉租房的做法。即在采取招、拍、挂的方式出让城镇开发用地而获得大量土地出让金的同时，根据出让金的一定比例提取专项住房保障基金。住房保障基金主要用于政府向社会购买面向低收入家庭出租的廉租公房，或用于发放低收入家庭对外租房、购房时的住房补贴。这种住房市场化供给基础上的住房保障基金制度，有利于克服目前经济适用住房
及廉租房建设、供给与使用管理过程中的诸多弊病，从而有利于提高住房保障的效率和效益。
2、拓宽中低收入者的融资渠道 主要是建立以政府为主体的多种融资渠道，如：成立住房储蓄银行，凭收入证明向中低收入储户提供优惠的住房贷款，降低按揭利率；建立政策性的住房金融体系，弥补市场机制的不足；鼓励各类金融机构参与面向中低收入群体的住房金融业务，通过各种途径培育弱势群体住房消费的觉悟，提高他们的住房消费的主动性，并对他们购房予以优惠贷款；建立和健全住房抵押贷款二级市场，利用二级市场来提高金融机构发放贷款的积极性。
3、用EPC、BT 等总包模式建设保障性住房 EPC 模式和 BT 模式都是近几年国内流行的总承包模式。其中 EPC 又被称为交钥匙模式，是指由总包商承担项目的设计、采购、施工、试车等工作，最终向业主交付可以立即投入使用的项目。BT模式由BOT变化而来，适用于基础建设项目。这两种模式的共同特点是： 总包商责任重大，在早期参与项目并负责项目全程，业主只需对于项目的基本目标、规划做出决策，不过多深入项目建设过程 。 保障性住房的建设具有建设规模大、房屋差异性小等特点，可以适用 EPC 模式进行建设，即由总包商去负责设计、采购和建设、装修等全过程，最终向政府提交成品房屋；而BT 模式是自行融资进行建设，建成后由政府出资买回。采用BT模式，直接招标承包商即可，无需开发商接入，减少了建设的中间环节，节约了成本和中间介入者的利润。前者适合政府投资建设、且资金可以及时到位的保障性住房项目，而后者则适用于政府资金较为紧张的情况和可以快速回收资金的项目。
4、危旧住房改造为保障用房 危旧住房主要居住着城市低收人住房者，容积率低、用地比较浪费，住房质量和居住环境都很差而，而且在城市中占据着相当大的面积。许多城市为了鼓励房地产开发企业进人危旧住房的改造项目，在土地、税费等方面给子优惠，可以利用这个优惠建立保障住房。拆除危旧房，在其上建立经济适用房或廉价租房，既改善低收人住房者的住房质量和居住环境，又可以完善城市功能，提升城市形象。
5、建立更适合低收入人群居住的“经济适居房”模式 这种政府支持的节约型适合低收入人群的住房，是在地方政府各职能部门的监管下，由房地产开发商按照政府有关部门规定专门为城市低收入人群开发建设的特种商品房。与“经济适用房”相比，经济适居房更简单易操作，更倾向于低收入家庭，是介于“经济适用房”和廉租房之间的一种新型住房模式，政府以政策支持方式（如土地出让金、市政建设配套费和税收方面的减免）提供一定补贴，并规定较短的土地使用年限、较低的规划建设标准，限制较低的房屋价格销售给城市低收入人群。[4]
参考文献：
[1] 朱大鸣．供需关系决定价格高低（1），凤凰出版传媒集团凤凰出版社，2011．
[2]马亿军．调控下的房价涨跌是中国特色经济下的必然反映，房产频道．2011．
[3] 赵晓．该怎样讨论房价问题，联合早报，2008．
[4] 赵可林．我国中低收入家庭住房保障问题与创新模式，中国科技论文在线，2010．
篇三：房价问题论文
房价问题
随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。 当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。
然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。
一、房价上涨的原因
导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求
近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
拿北京举例：2000年，北京常住人口1380万人 。2011年，北京常住人口已经超过2000万 每年新增62万人 。已经持续增长10多年。2010年北京住宅市场全年成交111046套 ，2011年北京市住宅成交总量仅9万套 ，住房需求和供给的矛盾太大了，而且矛盾约来越大，永远解决不了，你想自己有房，其实就是要从别人手里抢房。 某种程度上来说，现在的无房户，很多已经注定未来10年是不会有房了。 如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。
（2）中国的城市化需求
中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。
从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。
（3）城市基础设施和公共服务提升
城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开
展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
（4）成本因素的变化。
房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
（5）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。
对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。。
（6）不可忽略的收入增长。
在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。
也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。
二、如何有效减缓房价上涨
随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：
（1）加强住房需求的管理
区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采
取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定
当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
（4）完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
（5）建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
（6）建立和健全房地产信息发布制度
政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。
三、十八届三中全会对房价的影响
十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。
（1）弱化政府调控凸显市场作用
万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”
是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。
中国房地产学会副会长陈国强则表示，尽管《决定》全文没有提到房地产调控，但从内容对市场化的多次强调，也能看出中央对房地产调控的市场化思路。在未来楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向。 在中国房地产协会副会长朱中一看来，如果三中全会的精神能够得到全面的贯彻，那么房地产市场的健康稳定发展将是必然。与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上，虽然没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。同时朱中一也指出，在一线城市房价上涨过快的背景下，短期内脱离有效的行政调控，市场必然存在失控的危险。如何将既有的政策与未来的改革有效衔接，维护市场的稳定，将是很重要的问题。
（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击
给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。
（3）房地产泡沫不会马上破裂 短期内房价或上涨
中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。
国家实施多年的楼市调控一直没有采取增供应平抑房价，而是限购令等行政手段，这是因为“限购令”不仅不会影响土地财政收入，也没有影响到经济发展。由于市场供不应求局面未有任何改变，一旦取消“限购令”，房价继续大踏步上涨难以避免。再考虑到房产税等长效机制的建立尚需全国住房信息联网等条件的完善，且效果如何尚待观察。因而，未来一段时间内，楼市“限购令”或将延续。
（4）房地产税法势在必行 短期内难开征
《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。
（5）小产权房投资有风险 转正应是持久战
小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。 对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。
四、结论
可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为研一的我，告诉自己一句，不惧将来。
《我国中小城市房价调控存在问题论文》出自：百味书屋
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