篇一：住宅小区物业管理服务方案(范例)
目 录
第一章 整体管理方案策划............................................ 1
一、项目调研 ...................................... 1
二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1
（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 2
（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3
（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3
三、**小区管理模式 ................................. 3
四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5
（四）建立“物业管理信息岛”................................ 5
（五）倡导开放式的管理服务.................................. 5
（六）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6
（七）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7
（九）管理体系的全面整合和提升.............................. 7
（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7
（十一）引入直饮水系统（远期目标）.......................... 7
第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8
一、机构设置、部门职责等 ............................. 8
（一）机构设置.............................................. 9
（二）管理框架的组织框图................................... 10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13
(一)管理规章制度........................................... 13
(二)岗位工作标准........................................... 13
(三)考核办法及落实措施..................................... 13
(四)近期目标和远期规划..................................... 14
三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15
（一）物业用房的配备和利用................................. 15
（二）办公设备配备......................................... 16
（三）办公设备、设施折旧安排............................... 17
第三章管理人员的配备和管理................................... 18
一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18
（一）“**小区”人员配置表................................. 18
（二）员工基本培训方案..................................... 19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20
（一）录用................................................. 20
(二)考核................................................... 20
(三)员工奖惩............................................... 21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21
(一)仪表................................................... 21
(二)行为................................................... 21
（三）态度................................................. 22
第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24
三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27
四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28
五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30
七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32
第五章 社区建设................................................... 32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32
(一)文明社区创建工作....................................... 32
（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33
（三）社区活动的制度....................................... 33
（四）场地安排............................................. 33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33
第六章 初期管理措施............................................... 34
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34
(一)房屋前期物业管理工作................................... 34
(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ............. 37
（一）常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43
（一）入住公约（按建设部样本）............................. 43
（二）入住管理方案......................................... 43
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45
（一）依法管理装修和违章搭建措施........................... 45
（二）外观管理措施......................................... 47
（三）装修高峰期间管理 ..................................... 47
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48
第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50
(二)相关措施............................................... 50
二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50
第八章 创新措施................................................... 51
一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51
二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51
第九章 企业经济效益............................................... 51
一、收入、支出项目预算书 ............................ 52
（一）收入测算表（见附表2） ............................... 52
（二）支出测算表（见附表3） ............................... 52
(三)收支预算汇总表......................................... 53
二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53
(一)分析盈亏情况........................................... 53
(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53
（三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54
三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54
四、以业养业发展计划 ............................... 55
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55
附表2年收入测算表......................................... 57
附表3人工费用测算表....................................... 58
附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58
附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60
篇二：物业管理方案参考范文
目 录
一、 公司简介
二、 项目概况
三、 物业管理方案总体设想
四、 物业管理具体内容
五、 岗位职责、管理标准及操作程序
六、 管理组织
七、 人员配备
八、 报价、预算
一、公司简介
****集团是集科、工、贸于一体的大型国有企业，拥有****股份有限
公司（上市公司）等12家全资子公司和控股公司，排名全国500强，武汉市100强中列前10名。****物业管理有限公司隶属于****集团，是以主营物业管理及物业管理顾问的专业公司。物管内容主要包括绿化（园林的设计、施工、维护保养）、保洁、保安、房屋的维修与养护、消防、机电的维修与养护、家政服务、顾问等。公司以先进物业管理理念著称，云集国内多家著名物业管理公司之精英。
公司现有168名员工，其中管理人员45人，技术人员123人。专科
学历以上的管理人员在管理层中比率为100%，本科学历以上的管理人员比率为68%。拥有专业高级职称的管理人员有8人，中级职称的管理人员占管理层比率82%。公司管理层平均年龄为31.5岁，技术人员年龄结构集中在22--40岁之间，平均年龄为29.7岁。
公司的发展以****集团强劲的物业管理实力为依托，以######物业管
理公司强大的技术力量作顾问指导，以全体员工高要求的专业能力作中流砥柱。自公司成立以来，一直以“高调做事、低调做人”作为企业理念，坚持“以人为本”，把客户和企业员工的满意度作为企业发展的衡量标准，同时公司推行的“人性化”管理、“管理处主任职业化”、“建立供应商体系”等先进的管理理念在行业内引起普遍关注。目前，承接的项目总面积约70多万平方米，典型项目有：********办公大楼、*****学生公寓、***汽车工业园、****工业园等。
二、项目概况
******服务社居住小区，位于****三路，其布局合理、环境典雅、配套较为完善。建筑面积约为1.2万平方米，绿化面积约为300平方米。该区域物业管理的主要内容为保安、保洁、绿化、工程维修。
三、******服务社居住小区物业管理方案总体设想
具体指导思想：
提供高品质、完善的物业管理服务，合理的物业收费标准，创建******服务社居住小区“舒适、安全、优美、高雅”的生活环境，同时提高****物业市场占有率及亮丽品牌。
<一> 根据ISO9001质量标准制定，组织高品质、高标准的保安、保洁、绿化、工程，配套齐全、服务完善的管理体系。确保生活区业主处于“舒适、优美、
安全”的生活、娱乐环境之中。
<二> 通过现代化高质量、高要求、高品质的物业管理的介入，打造与渲染*****服务社生活小区高品位、高格调的氛围，体现****务社生活小区现代化生活意识，同时确保小区物业的保值增值。
<三>****物业管理有限公司收取的物业管理费取之于民，用之于民，旨在通过提供完善的物业管理服务提高****物业在市场上的亮丽品牌及良好品牌。
四、物业管理的具体内容
根据*****服务社生活小区的情况，其物业管理具体内容：
1、
2、
3、
4、
五、岗位职责、质量标准及操作程序
绿化岗位职责、质量标准及操作程序：
<一> 岗位职责：对绿化带进行种植、修剪及养护工作。创造良好的办公环境，帮助提升物业的整体品味，促进物业的保值、增值。
<二> 操作质量标准
总质量要求
树木：生长茂盛无枯枝； 树形：美观完整无倾斜；
绿篱：修剪整齐无缺枝； 花坛：土壤疏松无垃圾；
草坪：平整清洁无杂草。
具体的工作指标
保洁区：整个生活区； 保安区：整个生活区； 绿化区：300平方米。 工程维修区：整个辖区的工程维修、水电维修、水箱、配电房检修。
新种树苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%；
新种树苗：高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%； 有病虫害的树木不超过树木总数的2%；
树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的2%；
绿化围栏设施无缺损；
绿化建筑小品无损坏；
草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物；
绿地整洁无垃圾、砖块。
<三> 绿化工程操作标准及要求：
1、绿化施工期：
<1> 专业绿化工程和各项建设工程的附属绿化工程，应与建筑工程同时规划，同时施工，不得迟于各项建筑工程交付使用后第一个植树季节完成。季树木的休眠期内，即当至翌年五月份。
<2> 落叶树木栽植是在秋季落叶后至树木萌动之前即十一月下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植为好，耐寒力较差的乔木如枫杨、栾树以三月中旬栽植最好，以免枯梢。
<3> 常绿针叶类以秋冬停止生长和春节萌动之前栽植为宜；常绿阔叶以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植为好，其中秋季栽植最为适宜。
2、绿化施工对土壤及环境要求：
<1> 土层厚度至少要达到树木、草坪生长所需要的最低限度，一般深于根长或土球高度的1/3以上，否则不能施工。
<2> 栽植地段土层结构差,对建筑垃圾、建筑物旧基础、道路路基三合土、生活垃圾等均要彻底清除，深挖见到原土后，再回填种植土。
<3> 园林植物对土壤的酸碱度适应能力不同,大部分植物适宜在微酸性土壤生长。
<4> 地势低洼、积水较重或地下水位较高地域实施绿化工程时，应按照水的流向铺臵排水设施，并适当填土提高树穴的标高方可施工。尤其是雪松、广玉兰、梅花等不耐水湿树种还要填土抬高种植，以利排水和根系伸展。
<5>在污染严重地段应选择抗污染的树种进行绿化。
3、挖苗
<1> 一般落叶乔木根径为苗木胸径的10倍,落叶灌木根径为苗木高度的1/3;常绿树土球规格为苗木胸径的8---10倍,土球高度为土球直径的2/3,土球留底规格为土球直径的1/3。
<2> 挖苗如遇到土壤干燥时，应要求苗圃在挖苗前二天灌一次水，增加土壤粘着力。土壤过湿时应提前挖沟排水，以利挖苗和减少根系的损伤。
<3> 挖掘裸根苗时，应从根盘规格的外侧环状开沟，铲去表土，然后沿沟壁垂直挖掘至规定的深度，待主要侧根全部切断后，从一侧向内深挖，但主根未切断前不得猛力拉摇树干，以免损伤根系。切断主根后用锹掏空土球泥土，注意勿损伤须根，随根土要保留。
<4> 挖裸根苗时如遇到较粗大根系时,宜用手锯锯断,保持切口平整,切断主根宜用利铲,防止造成主根劈裂。
<5> 挖掘常绿树、名贵树和观赏花灌木时均要带土球。
4、苗木假植
已挖掘的苗木因故不能及时栽植下去，应将苗木进行临时假植，以保持根部不脱水，但假植时间不宜过长。
<1> 假植场地应选择靠近种植地点，排水良好，湿度适宜、避风、向阳、无霜害、近水源、搬运方便的地方。
<2> 裸根苗木假植采取掘沟埋根法：
挖掘宽1——1.5米,深0.4米的假植沟,将苗根朝北排放整齐,一层苗木一层土将根部埋严实,短时间假植1---2天可用草席、苫物覆盖。遮阴、洒水保湿。
篇三：小区物业管理方案范本
江苏大丰市康宁小区
物业管理方案
(范本)
江苏大丰瑞城物业管理有限公司
二○○七年一月十二日
目 录
前言????????????????????????????????2-4
第一部分 物业公司简介??????????????????????? 5
第二部分 10
第三部分 14
第四部分 22
管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施??????6－一、 服务理念 二、 方针 三、 内容 四、 管理运作机制 五、
管理措施
管理经营机构框架及管理目标??????????????11－一、 管理经营机构框架 二、 人员编制计划 三、 管理服务目标
日常物业管理运作???????????????????15－一、 前期介入阶段的管理 二、 入住装修阶段的管理 三、 常规管理运作阶段的管理
（一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理
（三）消防管理
（四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理
（八）车辆管理 （九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分 物业管理制度?????????????????????23－33
一、 公司办公室工作 二、 公司物业部管理工作
三、 物业管理财务、资金的管理 四、 机电设备管理 五、 房屋管理 六、 治安、保卫 七、 小区清洁 八、 园林绿化
九、 车辆管理 十、 维修、养护 十一、 消防、安全 十二、 社区文化
十三、 物业接管、入住
前 言
大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积 平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积 平方米，商业总建筑面积 平方米，机动车停车位 个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由 公司开发建设。
若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。
我公司具有： 雄厚的资金实力
本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量
我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。
一流的管理和合理的收费
现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。
我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。
丰富的物业接管经验
对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
具有丰富的培训经验和人才优势
本公司已形成一整套完善的“培训——考核——淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展，同时，公司注重社会效益，现管理的项目已成为福州物业管理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接管大型项目。
若我公司入驻大丰康宁小区，特别承诺：
＊ 公司提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助 ＊ 小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“大丰市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“盐城市物业管理示范小区”的标准
《小区全套物业管理方案相关范文》出自：百味书屋
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