篇一：房地产价格走势分析
房地产价格走势分析
最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。
首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。
从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、杀人的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。
黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。
从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。
从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。
综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房地产贷款，其余大部分存量贷款都是通过房产和土地抵押作为信用增级的，不能只谈房地产贷款风险问题，个人觉得承受30%的下滑有可能，再多就难说了。而金融是经济的核心，银行尤其是大银行是大而不能倒的，因此，有形的手是不会让房价大幅下挫的！其次，看房价不能忽略物价增长因素，如果考虑到实际的物价增长数字，房价现在在很多地方实际上是没有增长甚至下降的。
另外，房地产有很大的区域性特征，一线和二、三线是差别很大的，目前，一线城市已经实际下降，二、三线城市名义价格有上涨，但剔除CPI因素，实际上涨有限。随着二、三线城市限购的出台，价格也会控制住。
那么，整体上来看，未来中国的房地产价格判断应该介乎天花板和地板之间，不会大起大落，这是能够为各方所接受的一个选择，否则都会在宏观层面出大问题。具体来说，短期上（2到3年），调控会继续甚至更严厉，整体上是下降的，尤其是一线城市可能幅度较大一些，二三线城市会相对稳定或者微降；中期上，房价整体上是稳中有升的，特别是考虑到物价上涨的名义价格；长期上，15年左右，作为居住用途的房子基本上够了，房地产行业将在内涵上发生根本的变化，将以改善和投资为主了，那个时候，房价如何现在不好说，日本、美国的房地产泡沫都是这个阶段发生的，具有了金融属性了。
篇二：中国房地产市场价格趋势分析
摘 要
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。目前被称为政策调控多发期，从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速有所下降，但流动性过剩通货膨胀压力将继续存在，由于房地产保值功能投资需求将不会减弱，房地产价格下降动力不足。在通货膨胀、热钱流入的背景下，未来通胀压力将使国家继续施行紧缩性货币政策。房地产市场属于资本密集型，所以收紧资金将是调控的大方向。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展趋势对经济的影响作用十分明显。当前中国房地产市场已成为社会各界关注的焦点之一。如似正确分析和判断我国房地产市场的现状和存在的问题，对于把握房地产市场的发展趋势有着十分重要的作用。本研究通过对现阶段中国房地产市场继续分析，进而对2012-2013年地产预测年中国房地产市场价格走势进行预测。
关键词:中国； 房地产； 市场价格； 价格趋势； 预测
中国房地产市场价格趋势分析
一、房地产发展的历史背景
（一）房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义
自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心，2010 年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010 年6 次上调存款准备金率，两次加息。以新国十条为先锋，限购令为阵，限贷，打击屯地等等被认为是房地产调控的严厉年。2010 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价随着十二五规划的逐步实施，对中国房地产业目前的经营方式所进行的变革制度安排屡屡出现。国家一系列调控制度安排的出现，其背后都有着深刻的政策意图。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和热点，如中央和地方的关系、城市和农村的关系、穷人和富人的关系等等，在这种情况下，国家调控必须继续下去。作为国家经济的支柱产业，房地产投资和GDP 有着密不可分的联系。房地产的健康发展有利于GDP 的增长，反之将阻碍经济发展的步伐。随着适婚年龄人群的快速增长，房价问题已成为人民的热点讨论话题，关乎民生的重要话题。在不断攀升的房价背后，及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后，国家将出台一系列措施稳定房价。
（二）土地供给与住宅关系研究的意义
土地供给不足是住宅供应不足的重要因素，主要城市土地供应跟不上需求，土地成本上升将转嫁给房价。过去的几年里，全国主要城市住宅土地供应不足问题突出，其中，一线城市除杭州出让住宅土地建筑面积略高于住宅销售面积外，其余一线城市的城市住宅销售面积远大于住宅用地供应面积，深圳、上海尤为突出。深圳
和上海的住宅用地“求供比”近3 倍，供需严重失衡。统计的22 个一、二线城市中，有深圳、上海、福州、苏州、北京、广州、重庆、合肥、南昌和青岛等10 个城市住宅用地“求供比”也大于1，供应跟不上需求。这是近年来上述城市房价上涨过快的重要原因。土地供给不足也将导致未来房价上升。在未来土地供给难以大幅释放，住房供应量一定的背景下，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
二、房地产市场价格与国家相关政策的关系研究
房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
（一）影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
（1）经济的发展水平
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
（2）国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
（二）我国房地产价格变动的趋势分析
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
（1）住房消费需求不断增加
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“我爱我家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了国内居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的小幅度上升。
（2） 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
（3）房贷政策的影响
随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
（4）住房制度的调整
近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年 ，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、
不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。
（5）货币政策的影响
针对房地产市场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的资金流动,但是效果并不理想。以提高准备金率为例, 2006年央行把准备金率上调了50基点, 但此次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从以上分析看出, 央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿, 导致交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场, 流动性过剩会重新出现。
（三）房地产价格变动的政策建议
（1） 国家部门应加强宏观调控和政策引导
国家应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。因此, 我国国家需要根据房地产市场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制国家用地, 特别是应以立法方式控制和减少国家部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。近年来, 国家出台的一些措施, 在一定程度上抑制了房地产消费。但是, 目前中国居民的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此, 国家在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。
（2）完善住房保障制度
从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行国家定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由国家审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段,
篇三：房地产价格走势的预测分析
房地产价格走势的预测分析
【摘要】：最近几年，全国各地房价保持着较高的增长势头。部分地区的房价变化显示出了“非理性”的上涨态势，投机性购房活跃，引起了国家的高度重视。房地产产业是有关国民经济发展的重要产业，它的健康发展与国民经济的可持续发展息息相关，同时房价问题与民生问题又不可分离。近年来我国房价的不断攀升，房价问题已成为全社会关注的民生问题。因此，建立合理的房价预测模型是十分必要的。本论文将用线性回归预测法和专家意见汇总预测法对未来房价进行预测分析。
【关键词】：房价预测 线性回归预测法 专家意见汇总预测法
近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使老百姓生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此建立准确的房价预测模型和对房价合理性准确分析是十分必要的，
建立合理的数学模型，选取我国具有代表性的几类城市，对其房价的合理性进行定量分析，预测未来一段时间我国房价的走势。影响房价的因素有许多，诸如房屋建造成本、市场供求关系、经济发展、城市规模，消费者的个人偏好，房地产商的期望利润等等。
用线性回归预测法来进行房价预测，前提忽略诸如经济危机，地震，战争等各种突发情况对房价的影响。将我国城市分为具有代表性的三类，并从每类中选取具有代表性的几个城市作为研究对象，搜集这些城市近十年的实际房价和假设影响房价的有关数据，首先利用理想房价的经典计算公式对2001年到2010年的
理想房价进行定量刻画，通过与对应年份的实际房价的比较，即可对当前房价合理性进行定量分析。
根据已收集的数据，利用一元回归模型建立房价的预测函数，对未来房价的走势进行预测。利用一元复相关系数法和变异系数求权两种方法来辅助预测，再通过对房价变化与GDP变化关系的定量分析，得出经济发展对房价的影响，来预测房价。依据各地区房价的高低将城市分为如下三类：一线，房价排名全国前十位；二线，房价排名全国十一到四十位；三线，房价排名全国四十位以后。具体各线城市近十年平均房价见下表：
单位：元∕平方米
理想房价计算公式为： P=(1+ε)*(X1+X2) - ----------(1) 利用公式(1)计算三类城市的理想房价，应用统计学原理和经验，分别假设一，二，三类城市税率为0.19，0.16，0.13，由Excel中的自定义函数得到计算结果，见下表：
各线城市理想房价： 单位：元∕平方米
我们得到如下结论：三类城市的房价逐渐合理趋于不合理，且θ值越来越小，即不合理程度越来越严重一类城市的房价从2004年以后开始不合理，二类城市为2005年，三类城市为2007年。由此可以得出城市规模越大，发展越迅速，房价越早趋于不合理。通过比较三类城市同一年份θ值的大小，可以得出，在房价不合理的情况下，一类城市的不合理度最高，二类城市次之，三类城市最低。
至此，我们对近年来我国房价的合理性进行了较为全面的分析，随着房价的不合理程度逐渐趋于恶化，我们建议政府加大调控力度，采取合理措施，使房价趋于合理，使老百姓不用为房价问题发愁。
GDP是衡量经济发展的“晴雨表”，房价的变化对国民经济的发展影响巨大。因此我们通过寻找GDP与房价的关系来定量刻画房价变化对经济发展的影响。搜集2001—2010年三类城市的GDP与房价的统计数据，由一元回归模型，利用SPSS软件包对GDP与房价的相关数据进行拟合，得到GDP与房价的函数关系，见下表：
通过对表中三个函数的分析，可以看出，一线城市房价的权重远远高于二线
城市和三线城市，表明房价对一线城市经济发展的拉动作用最大，二、三线城市次之。
房价每平米升高一元，第一类城市GDP平均增长0.0715亿，房价每升高一元，第二类城市GDP平均增长0.0530亿元第三类城市房价每升高一元，城市GDP平均增长0.0254亿元由此可见，第一类城市房价变化对城市GDP作用显著，是关系到该城市其他各方面的合理协调发展的重要因素。第二、三类城市房价变化对城市GDP作用不如第一类城市，但仍然在GDP变化中起着不小的作用。从现在经济总量的构成来讲房地产投资对GDP的影响很大，但是反过来GDP增长对房地产的影响也是正向的。
对于未来房价的走势，我们还可以通过专家意见汇总预测法进行，来自于住建部研究院的总预测师秦洪认为现在政策好像从去年进行调控到现在效果不是很明显，秦洪解释说目前调控效果不太尽如人意，有以下几个原因，第一它实际上是有效果的，可能不是那么明显，所以让大家没有看到，他说凡是出台了细则的这样一些城市成交量都出现了明显的下降，价格虽然变化，他说价格的变化可能需要时间比成交量时间要长一些，所以他认为可能再过一段时间才能会出现，房地产的政策受很多因素的影响，不仅仅是一个调控政策，比如说它还受到流动性、通胀预期等等多方面的一些影响，这样就使得这个调控政策并不像大家想的那么明显;第三实际上真正影响房地产的不是一个政策而是一个长期的制度建设，比如说房产税是一个长期的，而不是一个短期的，所以他是如此解释了这样一个原因。同时他认为将来一段时间内房地产调控的政策，大家都认为，房产税肯定会在全国铺开，而且他们强调了一下几个重点，第一个就是这个征税的对象肯定是以新的购房来做一个关键，第二高价房会成为征收的重点。第三有一个宽松的
免税条件，对于你本身就居住在这个城市，在这个城市工作的人，你这个住房征收税是有相对比较宽松的免税额，但是对于不在本市生活的这些人，它这个增税就是相当严厉了。
著名地产商王健林认为目前中国经济增长的增速肯定是不成问题的，应该是在9%左右，在未来5年，但是他认为
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