篇一：房地产住宅认筹案
认筹思路
一、 客户分析
项目有可售住宅房源308套，按照50%的到访购房客户数量与认筹购房客户数量之间的认筹率计算，实际认筹购房客户共需要到访购房客户约612批购房客户。
二、 开发商分析
现开发商不愿大量投放广告，希望减少推广费用。
三、 具体销售方式
按照上述对到访和认筹购房客户数量的分析，及开发商分析需要以下方式来获取新的购房客户数量。
? 内购行销
现项目已有1010多套房源属于团购客户，将具体针对此部分客户进行维护及推广，针对团购客户带来新客户购买给予优惠，并且此部分团购客户给予相应优惠措施，例如：免一年物管费。
1、 制作团购客户名单汇总表
2、 回访团购客户并通知“老带新”政策优惠
3、 回访后统计制作“老带新”人员名单汇总，明确介绍人及新客户名单。 ? 外部行销
我们将到呈贡片区所对项目进行展示，例如进行外展或派单活动，通过外部行销，展示项目，传递项目信息，近距离和购房客户沟通，缩短被动式宣传达不到的广告效果，最终获取目标购房客户。
? 定向行销
本项目周边环境都为市级省级行政单位，我们将选取项目周边省级市级政府及事业、企业单位所对项目进行展示，通过定向行销，有针对性的锁定目标购房客户群体，将项目的信息传递出去，与深度购房客户沟通，挖掘购房客户需求及购房客户资源，最终获取目标购房客户。此部分客户可私下商谈团购事宜，可给予5%--10%的优惠。
? 深度挖掘客户
1. 排期制定群发短信，正对选择主要人群发布项目信息，开展客户，增
加来访量。
2. 到周边楼盘挖掘客户。
通过上述四种主动式宣传及销售方式的展开，在短时期内蓄积足够的到访购房客户和认筹购房客户，为项目正式销售奠定购房客户基础。
四、 认筹方式
1、 认筹方式：自我方通知正式开始认筹日起至认筹结束日，购房客户均可
按照我方通知的地点到场办理认筹手续，购房客户到场后，先由我方工作人员讲解认筹规则，购房客户在充分了解并理解认筹规则的前提下办理认筹，购房客户在交纳认筹金后，由财务人员开具等额的收款收据，购房客户获得由我方提供的一张“大方居”认筹卡，即视为购房客户认筹成功，认筹卡办理成功的同时既获得开盘日公开选房的资格，在认筹手续办理完毕购房客户离场。具体规则如下： ① 本次认筹以卡的形式体现，认筹卡名称为“大方居”认筹卡（即选房卡）。 ② 认筹卡金额为人民币伍万元整。
③ 一张认筹卡只能选定一套住房，多选多买认筹卡。
④ 本认筹卡为参加开盘日选房的有效凭证，购房客户须持本卡方可参加开
盘日的选房活动。
⑤ 本认筹卡仅为开盘当日使用，过期自动失效。
⑥ 认筹卡设置编号，分为正券和副券，正券和副券均有编号。
⑦ 认筹卡的编号作为开盘日的选房顺序号，购房客户开盘时以认筹卡号顺
序进场选房。
⑧ 认筹成功的购房客户可享受以下优惠政策：
? 在开盘日，购房客户持认筹卡购房成功将获得2%优惠，同一购房客户无
论购买多少套住宅，单套住宅都只享受2%优惠，优惠不累加，如没有选到房，不享受该优惠，自动作废。
? 在开盘日，凭认筹卡成功购房并一次性付款还可额外再享受所购房屋总
房款1%优惠。
? 针对团购客户带来新客户购买给予额外累计1%优惠，并且此部分团购客
户给予相应优惠措施，例如：免一年物管费。
⑨ 本公司将提前一周按照持卡人所填的个人资料，通知持卡人开盘日和地
点；由于持卡人个人原因错过选房日期，责任由持卡人负责。 ⑩ 如购房人没有选房，购房人凭认筹金收据于开盘2周后日到昆明五华房
地产开发有限公司办理退款手续，不计利息；
? 本认筹卡最终解释权归XXXX房地产开发有限公司所有。 ????
2.认筹流程?
篇二：认筹与开盘的具体区别
认筹与开盘的具体区别
开盘的概念：楼盘的开盘是指楼盘在建设中依法取得了“五证”（五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）之后正式推向市场的销售行为，开盘当天公布正式销售的价格以及优惠政策。
认筹的概念：开发商的项目在还未达到预售条件之前针对想购房的客户收取数千或数万的诚意金，对购房者来说这是一种房屋认购意向，所购房的价格、房号（甚至面积）等主要因素均处于不确定状态，都要等到项目取得预售资格之后才能确认。认筹的形式主要有内部认购；VIP认购；认筹等。购房者在开发商那里填写个人资料，交纳一定的诚意金后将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称的“证书”，之后等开发商开盘预售或解筹。
解筹的概念：这个概念是相对于认筹而言，一般开发商在取得预售资格之后，从已“认筹”的客户中“抽”出可以选房者或统一排号选房，然后统一交首付，统一签署认购书或者预售合同。此时的解筹也就类似开盘了，但在解筹过程中可以先问清楚开发商是否已取得预售资格，降低购房风险。
二、开盘与认筹的区别
1、现在的认筹大部分相当于是买一个购房的资格，或是提前选房的资格，在开盘前或当天可以优先选房。开发商会根据开盘时间的临近，将认筹优惠逐渐减少。
2、认筹时楼盘尚未取得预售许可证，所交的认筹金或订金在开盘时没选中房子是可以退的。
3、开盘时选房签订了认购书，交了定金之后确定房价、房号以及享受的购房优惠，此时的定金不可退的。
三、为什么要认筹之后再开盘
认筹再开盘，是目前每个楼盘都会采取的销售策略，时间长短根据每个楼盘的资金、工期、客户储备等情况来确定认筹时间的长短，所以有些楼盘即使已经取得了预售许可证，但是会根据市场情况和客户储备情况进行开盘。岁开发商来说，认筹再开盘有以下好处：
1、提前锁定部分意向客户，为制造热销局面打下基础。
2、提前回笼资金，缓解资金压力。
3、创造宣传推广契机，以相当额度的增值空间及市场前景吸引目标群体提前参与，以互动式信息传递深层渗透。
4、对目标客户进行试探性销售，避免定价时的盲目，从而实现利益的最大化。
5、建立客户档案对客户进行管理，通过调查分析为以后的价格调整、业态规划、广告传播、
事件营销、一对一的直效营销等提供准确可靠的事实依据。
综上所述，认筹是开盘前的准备工作，认筹时交纳的诚意金在开盘选房之后可充抵购房款，而认筹优惠交多少抵多少则是指交一定的诚意金则可享受购房时房屋总款可相应减少的优惠。
篇三：认筹和下定
认筹和下定。
认筹：认筹属于开盘前的行为，也就是在房子的价格都还没出来之前，花钱买预约一个选房的名额。开发商认筹的目的，一个是摸底，看楼盘人气怎么样，再就是根据这个来作为定价的依据之一。认筹金是可以退的，所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣，还是参加一下认筹，这样就会有优先选房的资格。
下定：是在开盘以后的行为。这个时候房子价格已经出来，你也选定了具体的房号，也就是相当于是这个房子不出意外就是你的了。一般来说下定以后，你不想买了的话，钱是不会退给你的，当然，还有个签认购合同的时候，定金和订金的区别。简单来说，定金是不会退的，订金是可以商讨退还的。
签订认购合同：认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。
签订认购合同需要注意些什么，这个很关键。详情如下：
商品房认购书注意事项
由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷：
1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。
2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。
在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。
为了避免不必要的损失，建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题：
一、明确认购协议书法律效力
从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：
1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样
可以为自身留有余地。
3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
二、审查开发商是否具备商品房销售条件
确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。
如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
三、明确协议条款
认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。
四、分清“定金”与“订金”
在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，虽然只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
认购书签订后的定金处理
由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返
还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。
现列举几种情形作为一个参考：
1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
总之，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本
《开发商不承认认筹抵扣》出自：百味书屋
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