篇一：物权法案例汇总
第一章 物权的设立、变更、转让和消灭专题
案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案
案情简介
陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间，并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值640元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年，张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此，张某以“搭建40．25平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。
法律问题
1．张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权?
2．张某的主张是否合理?
法理分析
(一) 房地产权属登记
房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
1．不动产登记
我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定，申请登记的当事人，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定，不动产登记机构在登记
时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问
申请人”，而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。这表明我国不动产登记的审查实行以形式审查为主，以实质审查为辅。根据《物权法》第13条的规定，登记时登记机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行重复登记。 我国《物权法》还对不动产的预告登记和异议登记作出了规定。《物权法》
第19条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2．房地产权属登记
房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属情况进行持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利，如租赁权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的情况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请登记，若不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消灭的效
力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。
就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是并不能因此认为她已取得违章搭建的石棉瓦房的所有权。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”虽然《物权法》并未明确规定，通过提供虚假材料取得非法建筑权属证书是无效行为，但是我国《民法通则》第58条第l款规定：“下列民事行为无效：??
(五)违反法律或者社会公共利益的??(七)以合法形式掩盖非法目的的。”可见，张某通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为，她并不能因为取得权属证书而取得石棉瓦房的所有权。
(二)违章建筑
违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部门审核，
报县级人民政府批准后，方可进行。
在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。张某夫妇搭建房屋时，有关机构确实尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购胡某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。同时张某夫妇也接受了铜原县城市建设指挥部按违章建筑物对其补偿残值640元的处理，可见，张某夫妇自己也知道石棉瓦平房属于违章建筑。
案例2王某诉李某房屋产权纠纷案
案情简介
王某自建起一栋二层楼房后，约好友李某一同去房管机构办理权属登记。由于房管机构的工作人员疏忽，将所有权人错误登记为李某，王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某保管。后来，某日李某向赵某借款15万元，并以该楼房作为抵押，双方去房管机构办理了抵押登记。后因李某不能按时还款付息，便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。王某得知此事后一方面要求房管机构撤销错误登记并确认其为所有权人，一方面坚决反对赵某拍卖楼房。因最终无法达成协议，王某遂将李某和赵某一同诉至法院，要求确认二者间的抵押合同无效。
法律问题
1．李某和赵某的抵押合同是否有效?
2．王某应如何保护自己的权益?
法理分析
(一)争议焦点
一种意见认为：尽管本案争议的楼房产权登记为李某所有，但是该登记为错误登记，王某是该楼房的实际所有人。李某未经王某允许擅自将该房屋抵押给他人，属于无权处分，其抵押行为无效。因此应当支持王某的诉讼请求。
另一种意见认为：尽管李某并非该楼房的实际所有权人，但产权证上登记的权利人是李某，且李某实际居住该房屋。赵某在不知情的情况下有理由相信该楼房归李某所有，应当保护善意第三人的合法权益，因此不应支持王某的诉讼请求。王某只可以通过对李某提起侵权之诉的方式要求李某赔偿损失。
(二)分析
本案体现了物权法的公信原则。所谓公信原则，是指物权变动的公示方式所表现的物权即使与真实的权利状态不一致，但对于信赖此项公示方法所表示的物权而为物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果而加以保护的原则。物权法的公信原则虽然在一定程度上减弱了物权追及效力，但是有利于维护整体交易安全和秩序，因此成为近代各国物权法的基本原则之一，我国《物权法》的规定也体现了该原则。
公信原则要求，对于不动产物权的变动，以登记为其公示方法，对于动产物权的变动，以交付为其公示方法。
1．不动产物权公示：登记
首先，不动产物权以登记为其公示方法，因此彰显出物权登记的公信力，即物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法的效力。具体表现在：第一，在法律上推定登记记载的权利人为真正的权利人；第二，凡是信赖登记所记载的权利而与登记簿上记载的权利人进行交易的人，法律承认其行为具有与真实物权相同的法律效果。即使是在登记权利人与真实权利人不一致的情况下，法律也推定登记记载的权利人为真正权利人，使交易中的善意第三人仍然能确定地取得其名下登记的所有权。但是这样做将会使真正的权利人丧失所有权，因此公信原则并非对任何情况的第三人都提供庇护伞，而只是维护善意第三人的信赖利益。
第三人受登记公信力保护的条件为： (1)第三人须为善意。所谓善意，一是不知情，即相对人在从事交易时不知道或不应当知道交易的另一方当事人并非真正的权利人，二是第三人支付了适当的对价。如果第三人不是善意，将不受公信原则的保护。(2)第三人取得权利须基于法律行为，不是基于法律行为或者法律行为在其他方面存在无效原因的，均不受登记公信力的保护。(3)须登记错误不能从登记簿中发现，且登记簿无异议登记，否则将会阻却公信力发生效力。 我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。但属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。即该条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本条规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。我国法律规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；除法律规定属于集体所有的以外，森林、
山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
(2)《物权法》第二章第三节规定的物权的没立、变更、转让和消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况，尤其是农村的实际情况，《物权法》并没有一概规定所有的不动产物权必须经依法登记才发生效力。
2．动产物权公示：交付
由于动产物权的享有以占有为其公示方法，因此对动产的实际占有也就具有了使社会公众相信占有人对其占有的动产享有物权的公信力。因此《物权法》第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。物权法上所说的交付，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。
具体到本案，因房管机关的错误登记，房产证上登记的房屋所有权人为李某，这一登记具有公信力。而且王某长期外出务工，将该楼房交由李某保管，赵某不知道权利上存有瑕疵，因此赵某是善意第三人，其对该房屋享有的抵押权应为物权登记的公信力所保护，赵某可以通过拍卖该房屋来实现自己的债权。王某不得主张李某与赵某之间的抵押行为无效，但是李某的无权处分侵害了王某的所有权，王某可以对李某提起侵权之诉要求李某赔偿损失以获得救济。因此，第二种
意见是正确的．
案例3连环交易中的物权变动纠纷案
案情简介
甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定
完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交付已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11 000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。
法律问题
1．该房屋的所有权归谁享有?
2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效?
3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效?
4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同?
5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持?
法理分析
本案涉及所有权、占有、债权。在此我们首先分析房屋的所有权之归属，即房屋归谁所有的问题。
(一)合同效力与物权变动的区分原则
本案纠纷源于甲房地产公司与乙公司的房屋买卖合同，该合同对确定继受取得人权源的合法性和案件的裁判具有决定性意义。甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，并于履行期届满后，买方在比约定的清偿期迟延10天后支付了价款，同时卖方将该买卖之标的物交付给买方，并着手办理产权过户手续。争议就在于：(1)第一个买卖合同是否有效成立；(2)不动产物权是否已经转移。该问题涉及不动产物权的变动，不同的物权变动模式将会
产生不同的处理结果。
就大陆法系传统而言，物权变动模式大体分为三种：意思主义、形式主义和折衷主义。
1．意思主义
在意思主义模式下，仅依债权合同即可直接发生物权变动的效力，即物权变动与债的关系合二为一。就本案而言，如采用意思主义，则第一个买卖合同已有效成立，并且该房屋的所有权也在合同生效时发生转移，即乙公司取得了该房屋的所有权，但是由于尚未登记完毕，不得对抗第三人。目前法国、日本、意大利
篇二：物权法案例分析、论述及答案
一、案例分析题
2010年7月，王某创办了一家“物归原主失物招领社”，统一登记并保管他从保洁员、出租车司机、公交车司机等处征寻到的拾得物，并通过网络等渠道公布遗失物信息并寻找失主，在失主认领遗失物时，根据遗失物的不同价值收取相应的费用，其中30%作为拾得人的“提成”。至2010年10月，“该失物招领社”的工商营业执照仍在办理过程中。
设：2010年8月10日甲将钱包遗失，其中有身份证及机制总计2000元的购物卡。该钱包当日被保洁员乙拾得，乙通过“该失物招领社”向其散发的宣传单上的联系方式找到了王某，将钱包交与“该失物招领社”保管，并商定按照宣传单上载明的条件，由“该失物招领社”向失主交还遗失物，并请求支付费用与报酬，再将其中的30%作为乙的“提成”。同年8月25日，“该失物招领社”联系到失主甲。在此过程中，乙支出必要费用50元，“该失物招领社”为保管遗失物、寻找失主支出必要费用150元。
请根据案情回答以下问题：
1、“该失物招领社”能否请求甲支付乙所支出的必要费用50元？为什么？ 答：能。因为乙是钱包的拾得人，当以通过“该失物招领社”发布招领公告时，失主甲就与乙成立无因管理之债。由于乙和“该失物招领社”商定由“该失物招领社”向失主请求支付费用，则“该失物招领社”有权代理乙行使乙与甲成立的无因管理之债的债权请求权。所以，“该失物招领社”有权请求甲支付乙所支出的必要费用150元。
2、“该失物招领社”能否请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元？为什么？
答：能。拾得人乙是该钱包的无权占有人，通过商定的方式把占有让与给“失物招领社”则“该失物招领社”是现时的善意占有人。根据《物权法》第243条的规定，善意占有人有必要费用偿还请求权。所以“该失物招领社”能请求甲支付“该失物招领社”所支出的必要费用150元。
3、若“该失物招领社”请求甲支付500元始得领回钱包，该请求权是否能成立？为什么？
答：不能。首先，“该失物招领社”尚未取得营业执照，期间的经营行为属于无照经营，是违法的；其次，由第2题分析得出“该失物招领社”是善意占有人，因此可以请求偿还150元的必要费用，但是其请求500元出去必要费用外还有350元的报酬和营利，由于其是无照经营，是没有报酬请求权和营利的合法基础。所以该请求权不能成立。
4、若甲向“该失物招领社”支付了700元，乙能付向“该失物招领社”请求支付其约定的30%？为什么？
答：不能。在第3题的基础上得知，“该失物招领社”无照经营，甲支付的700元是该“失物招领社”违法经营所得。而“该失物招领社”对乙的债务是上述非法经营所得(700元)之中的30%，因此，他们之间约定的债权债务关系所指向的标的物违反合同法有关规定，约定自始至终无效。乙当然不能向“该失物招领社”主张该债权请求权。所以乙不能向“该失物招领社”请求支付其约定的30%。
5、若甲拒绝支付任何费用，能否请求“该失物招领社”返还钱包？为什么？ 答：能。由第3题得知，“该失物招领社”是钱包的善意占有人，是现时的无权占有人，随人有必要费用偿还请求权，但是，失主甲并未作出抛弃钱包所有权的意思表示，此时甲仍然是该钱包的所有权人，享有该钱包的物上请求权。由于必要费用偿还请求权是债权，不不能对抗物上请求权。所以，甲能请求“该失物招领社”返还钱包。
6、若“该失物招领社”因甲拒绝支付任何费用而将其钱包毁损，甲能否向乙请求赔偿因此遭受的损失？为什么？
答：能。拾得人乙有妥善保管钱包的法定义务，但是由于疏忽大意而交给“该失物招领社”未告知其妥善保管且没有预料到失主甲在领取遗失物时会与“该失物招领社”发生矛盾导致该钱包毁损，属于重大过失行为。《物权法》第111条规定：“拾得人在遗失物送交有关部门前，有有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。”依据上述法律规定，甲能向乙请求赔偿因此遭受的损失。
二、论述题
试述物权公示原则。
答：（1）物权公示原则的法律依据：我国《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变
更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交
付。
（2）概念：公示原则，指物权的享有或者变动，必须依据法定的方式予以公开，使第三人能够了解物权的享有或变动的情况。
（3）公示的理由：
①物权是对世权，不公示不利于保护权利人。
②物权变动直接关系到财产的归属和利用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。
（4）物权公示的内容和方式：
①物权享有的公示（物权的静态公示）：占有是动产物权享有的公示形式，国家不动产物权登记簿，所作的登记是不动产物权的公示形式。
②物权变动的公示（物权的动态公示）：动产物权变动以交付作为其公示形式，不动产物权变动则以登记作为其公示形式。
（5）物权公示对于物权变动的效力：
①成立要件：未经登记的不动产物权变动以及未经交付的动产物权变动，不发生物权效力；
②对抗要件：通过法定方式取得的物权不受原权利人追夺，即使登记错误，从登记名义人处取得物
权的善意第三人仍受保护；即使占有人非为权利人，从占有人取得物权的善意第三人仍受保护。未经公示不得对抗第三人的范围——不知道或不应知道物权变动的事实且对标的物享有正当利益的人：A就同一财产已经取得登记的物权人；B就同一财产享有普通债权的第三人未经登记的动产抵押权。
③处分要件：即使不动产登记簿所记载的物权与实际的不动产物权不一致，或者动产的占有与实际动产物权不一致，但无论其是基于权利人、相对人或者不动产登记机关的过错，登记对任意之善意第三人均为正确，动产占有人则被推定为所有人。
篇三：物权法典型案例分析 2
物权法典型案例分析 摘要：房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题，物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产生深远的影响。
备受全社会广泛关注的 《 物权法 》 出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。
随着我国城市现代化进程的加速，各地兴建了大量的居民住宅小区，而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三个方面的内容：建筑物区分所有人对专有部分的所有权，建筑物区分所有人对共有部分的共有权 ( 其中又包括共同使用权与专有使用权 ) ，建筑物区分所有人的成员权。
一、目前住宅小区存在的几个典型问题
笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。
案例 1 ：对共有部分使用产生的纠纷
甲某和乙某是上下楼邻居， 2003 年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。
案例 2 ：地下停车位的产权归属问题
某市某商品住宅小区建成于 90 年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明
确注明该小区地下停车场的产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的现象。最后，业主们觉得自身的权益受到了侵害，对开发商的行为和开发商与物业管理公司签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。
案例 3 ：外墙广告的问题
某市一栋单体高层住宅， 1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订 《 外墙使用协议 》 ，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为 10 年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。 1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。
二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用
不难看出，上面三个案例的核心问题是物权法中建筑物区分所有权。
1 、案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分，是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。具体而言，共有部分包括两个方面：
（ 1 ）不属于专有部分的建筑物其他部分。它是指作为共有权客体的建筑物本体部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱等。
（ 2 ）不属于专有的附属建筑物。它是指区分所有建筑物相分离的，作为共有权客体的附属建筑物部分，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水塔、游泳池。
因此，共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的”物”的权利。对共同共有的财产，
各区分所有人应不按份额、共同合理使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何一方所有人超越权利范围而使用，将侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。各共有人对共有财产和设施共同负有维护、保护、管理、改良等义务，对共有财产的使用方式必须合理，必须按照共有财产的目的和性质加以使用或收益，任何一方因使用不当、擅自改建共有物或造成共用物被损害的，应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线，区分所有权人就不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。甲某恰恰违背了这项义务，改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害，在这期间，物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道，这样在一定程度上也造成了损坏的发生。所以，最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失，也是应该的。
这个案例在一定程度上提醒擅自改变建筑物共有物进而侵害其他建筑物区分所有人对共有物的使用的业主注意自己的行为，同时也提醒了那些无视或轻视建筑物区分所有人权益的物业管理公司认真学习法律，提高自身规范管理和规范服务的水平和能力。
2 、案例二所反映的问题在当今的房地产和物业管理行业是普遍存在的。在讨论之前，让我们先看一个现实的情况：据不完全统计，深圳市目前平均每 3.3 部车辆才有一个停车位，而平均每天装牌上路的新车就大约有 500 多辆，高峰期甚至每天突破 700 辆。停车难的问题相当突出，以至于有些购房者在购买房产前先询问开发商或售楼公司有关住宅小区总户数和车位数的情况以及车位是否可以与房产一起购买，如果车位数太少或不能购买，则不会考虑购买此处房产。
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商和购房者的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足业主的需要。购房者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区业主的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
综上所述，就目前的相关法律规定看，对商品房住宅小区停车位可否买卖尚没有一个十分明确的规定。因此，相信物权法中的“建筑物区分所有权制度”将准确的界定建筑物区分所有权人与开发商之间的权利，从根本上解决目前普遍存在的问题，避免类似侵害建筑物区分所有权人权益的情况再度发生。
3 、在案例三中，外墙广告为什么成了纠纷的起源？究其原因，还在于作为设置户外广告的“建筑物外墙”的产权到底归属谁的问题，这个问题一旦明确，则相应的产权人也就自然的享有处分权和收益权。
建筑物区分所有人的共有权的内容，是指区分所有人作为按份共有人的权利和义务。一般而言，区分所有人作为共有人对共有部分享有四项权利：使用权；受益权；改良权；管理权。
笔者认为，对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围。则只能认为该财产为共同共有的财产。一般来说，对建筑物内的共有的门厅、阳台、楼面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，不能按照份额来确定使用的范围，但对某些财产的收益可以根据一定的份额进行分配。
因此，本案例中物业管理公司将该建筑物的临街外墙面出租给某广告公司用于广告并将租金占为己有，笔者认为，该外墙面应归全体建筑物区分所有人所共有，物业管理公司在未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将该外墙面出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即所获得的收益应由全体建筑物区分所有人所共同所有。由此可见，本案中物业管理公司的做法确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
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