篇一：悉尼房价增幅最高 2015年的澳洲房产面临严峻考验
悉尼房价增幅最高 2015年的澳洲房产面临严峻
考验
2015年的澳洲房地产市场要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。
另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。
无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。不过随着关键的供需因素变弱，预示着今年的市场不一定会鼓舞人心。
1. 利率：中性。澳联储已经多次宣称利率要保持“一段时期稳定”，尽管坊间猜测可能会降息，但澳元下跌应能足以刺激经济防止降息，并在今年稍后让上调利率重回日程。
2. 外国投资者：可能消极。数量未知，无可靠数据。但如果房价停滞，他们可能会掉头就跑。
3. 人口：积极。人口一年增长1.6%，超过过去20年的平均增速1.4%。
4. 就业与薪酬：双重消极。澳洲统计局估计就业增长趋势不足过去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入则略高于平均水平的一半。
5. 信心：消极。国民银行调查显示的商业信心以及西太/墨尔本研究所调查显示的消费者信心均处于低潮。
6. 监管：消极。澳联储和澳洲审慎监管局（APRA）已经暗示有意利用监管力量遏阻资金流向投资者。
7. 势头：可能会转变成消极。房价增速在2014年的关键销售季（春季和初夏）明显慢于2013年，2014年只有阿德莱德和候巴特的年度增幅高于2013年。正如澳洲房产投资者所知，势头具有传染性，当势头减弱时也一样。
2015年的澳洲房地产市场要面临严峻考验
各首府城市房价增幅：
? 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
? 墨尔本：2013（8.5%），2014（7.6%）
? 布里斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
? 阿德莱德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
? 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
? 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
? 达尔文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
? 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
? 8个首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
? 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）
* 其他州的房价变化仅指独立房，至于2014年的数据是指截至11月底
篇二：2015年澳洲房地产市场趋势预测
2015年澳洲房地产市场趋势预测
隆安IISC
墨尔本连续4年被选为世界上最适宜居住的城市，墨尔本有很多值得骄傲的地方，包括强劲的房地产市场。在过去一年里，墨尔本房市经历了稳定的增长，在新的一年里，好时光还能继续下去吗？2015年墨尔本房产投资者将面临怎样的市场形势？
据《澳洲物业投资》杂志报导，地产集团（Domain Group）的资深经济学家威尔逊博士（Andrew Wilson）说，墨尔本房价涨势在上个财政年度里相当强劲，仅次于悉尼。墨尔本的别墅中间房价在2013-2014财年增长了9.3%，这个数字比起2009-10年21.9%的巅峰值还有所不及，但也是自那以后的最高增长率。
新财年的市场赢家
目前墨尔本市场上的首次购房者达到了历史新低，威尔逊说，中间至高价位的物业买卖构成市场活动的主体。一般来说，房价在55万以下属于低端市场，55万-125万是中等市场，125万以上是高端市场。“墨尔本近郊中等价位的市场将是2014-15财年表现最强劲的部分。”他预测说。
威尔逊表示，东区远郊将继续吸引买家，尽管房价增长率可能比目前低一些。“东区近郊的高端物业也会继续受到富裕买家的青睐。”
墨尔本房市的常胜将军
维省地产协会（REIV）的一位发言人说，墨尔本东区和东南近郊是2014年市场上最突出的优胜者。威尔逊也表示同意，东区表现特别强劲，“特别是东区近郊一带——这是个稳固的精英市场，是常胜将军”他说，“包括从Hawthorne一直到Camberwell，Balwyn和Glen Iris”。
东区热闹的买卖活动很大一部分来自中国买家，这是墨尔本房产市场上一个有趣的现象。North Balwyn是东区近郊的领头羊。“过去一年里，价格涨幅超过20%，富裕的华人买家很
喜欢这里。”在东南区远郊，市场的领头羊是Glen Waverley，这是中等价位的市场，也是受华人青睐的地区。“这个区房价也涨了20%以上。”威尔逊说。地产公司Harcourts的负责人鲍拉（Lou Paola）也是Glen Waverley居民，他说，在过去10年里，这个区经历了巨大的变化。皇嘉海外与时俱进，秉承始先进的服务理念，倾力打造“家族海外托管”的管理体系，在为您打理海外资产的同事，为竭力保障着您家族资产的传承，我们的管理值得您的托付。
亚洲元素影响着住宅和商业房地产市场，增加了当地的餐饮选择。“现在我们有韩国餐馆，马来西亚餐馆，捎带着少许欧洲风情。这个区的资本增值每年都在稳定增长。我记得以前每
一、两个月才有一套百万物业售出，现在这是常事。”
Glen Waverley靠近CBD是另一个强劲的吸引力。“很棒的公共交通。靠近Monash大学，Deakin大学。这是一个以家庭为主的地区，公园和娱乐设施都在家门口”鲍拉说。Ray White Glen Waverley的董事Andrew Davis说，Glen Waverley中学是维省最好的中学之一。“房租需求强劲，但因为房价大幅增长，所以投资回报率非常低。”他说。威尔逊说，其它有吸引力的地区还包括墨尔本东北近郊，例如皇嘉海外与时俱进，秉承始先进的服务理念值得您的托付。表示，2015年墨尔本房价和销售量的增长主要集中在东区中部和外围一带。最近几个月，在远郊区，如Point Cook、Noble Park和Werribee都经历了可观的增长。
市场的驱动因素
根据REIV，2015推动维省房地产市场发展的因素包括：
人口增长：墨尔本人口增长很快，新房建筑量在过去三年放缓，房屋供应不足。但在墨尔本CBD有大量新盖公寓。
稳定的利率：为买家创造了有利的融资条件。
乐观的消费者情绪：在过去12个月里成为推动市场的动力，但威尔逊表示当地经济表现不佳。“维省失业率仍然处于全国最高水平。如果墨尔本失业率继续上升，会对房地产市场产生负面影响，因为它开始影响到消费者信心。如果经济问题持续下去，会阻碍房价上涨，特
别是在低端市场上。”
最近的趋势
市场分析机构Residex的创始人爱德华(John Edwards)说，市场的增长率在放缓，这一趋势将持续未来几年。“单元房市场已经出现潜在的供过于求，过去12个月的房价增长率（5.8%）低于7.64%的长期平均增长率”。
未来的走势
爱德华相信，增长周期的峰顶已经过去，“市场会继续放缓，我们不要期待能看到高于通货膨胀率的增长。”他说。“利率可能会在今年某时调高。储银将继续唱衰市场以确保不会出现‘房市泡沫’”。爱德华相信这些因素会导致投资者更谨慎。
REIV也相信，在2015房市会继续增长，但是速度会放缓。“12月至2月是房市的淡季，但是就整个市场趋势而言，2015有增长放缓的迹象。”
对投资者来说并不都是坏消息。爱德华说，能够负担得起的地区在2015年将出现合理的增长。“所以，就是好好调研，购买合适的房产。那些价值好，价格又低于中间房价的物业将有最出色的表现。”爱德华说。
篇三：澳大利亚房地产市场分析
澳大利亚房地产市场分析
澳洲，世界房地产市场透明度排名前列，属于高透明度市场，健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范，自由的市场经济，以上种种，无一不是保障澳洲房产市场健康稳定发展的前提。
市场环境分析
展望澳洲房地产市场未来，短期影响因素影响不大，而利率和市场情绪将会引领主要房价变动，2012年可能的加息和预期参与资本额趋弱是利空方的主要依据，而基本面将会是利多因素。澳洲利息率趋于平稳，只要消费额价格指数保持稳定，利息率近期不会调高。但是，各银行可能会独自提高利息率。
不同时期的利率
相比其他首都，澳洲首都悉尼的房地产市场最稳定；(悉尼房市)去年增长1.2个百分点，再考虑到3.3%的通货膨胀，悉尼的房价反而显得更便宜些。
2010年澳洲首府城市房价走势
下图为悉尼房产价格从2006年4月至2011年4月的走势图：
悉尼房产价格走势图
市场行情走出高增长时期, 悉尼房价仍最高，但与其他城市的差距缩小。就别墅中位价格而言，墨尔本低于悉尼16%。布里斯班别墅的中位价格低于悉尼23%。
主要城市的别墅中位价
就公寓中位价格而言，墨尔本低于悉尼4%，布里斯班公寓的中位价格低于悉尼16%。
主要城市的公寓中位价格
首先，中期来看收入将会稳定增长，促进购房能力的增长。其次，供给方的政策性不足将会导致房价受到“短缺溢价”影响而上涨，目前争议在于短缺溢价是否已经反映在房价中、是否会首先通过租赁市场的信号来表现。贷款和税收规定的影响已经在过去 20 年中被市场消化，不会继续影响房地产市场的基本面。同样，双职工家庭的增多导致服务供应增加和购房能力加强也已经被市场消化。即使这些结构型因素对房价的作用消失，但这些结构性因素不太可能被扭转。不夸张地说，这些结构性因素是近几十年来影响房价的最重要因素。而现在它们对房价的作用是中性的。
主要城市的房产月度价值变化
调查显示，澳洲房价在未来12个月估计会下降0.5%，在阿德莱德、堪培拉和悉尼会有微小的上升，但会被布里斯本的下降所抵消，而珀斯和墨尔本会有小小的下降。
不过，该项调查是在去年11月底至12月初在昆省，纽省和维省的大洪灾之前进行的。由于昆省洪灾的影响，下一次住宅调查会更糟糕。
独立房屋的资本增长预计将超过公寓房，低价位的物业（50万元以下）在未来12个月的会有强劲增长。
自住物业的买主在2011年仍然是市场需求的主要动力，并会继续主宰在2011年新旧物业的市场，预计占新物业市场的48%，占旧物业市场的52%。预计在内城区不管是新的物业还是旧的物业，需求都是最强劲的。
澳洲房价有别于任何一个发达国家，根据澳洲APM统计过往40年数据统计表明，澳洲房价平均每年增长10%，房价平均每七年翻一倍。即时面临2008年全球金融危机，在澳洲政府的调控下，房产市场也仅仅微调4个点，澳洲也成为全世界第一个在金融危机后加息的国家。
供求分析
澳大利亚财政部长史旺在堪培拉举行的房地产业大会上表示，目前澳洲房产供不应求，供需差为17.84万，但不到二十年这一缺口就会扩大至60万。史旺称，澳洲住房供给协会估计，到2018－2029年度，房地产供需比例将更加不均衡，因此提高房屋供应势在必行。
房屋供不应求是导致澳洲房价如此稳定增长的最重要的原因之一，为何房屋供不应求的现象一直困扰澳洲呢？
澳信集团投资专家根据对澳洲房产市场的研究后，说出了澳洲房屋供不应求的重要原因：
第一：澳洲人口的快速增长。澳洲每年超过2%的人口增长，绝对是惊人的。而且这只是全国平均数字，悉尼、墨尔本、布里斯班等大城市的人口增长速度远高于澳洲平均值。人口的快速增长，自然转化成了对房屋的大量需求。
澳洲部分城市人口增长数与增长率
第二：澳洲物业是永久产权。从政府规划出一块作为住宅的用地，到开发商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要约15年时间之久，其中审批、建造等相关手续相当严格规范，规范的审批建造工程虽延缓工期和进度，但同时表现出澳洲政府对购房者和业主最大利
益的维护，保障了消费者的权益；
第三：开发商资金的投入慢，这也是澳洲和国内最大的区别之一，澳洲开发商在房屋交割前拿不到购房者支付的购房款，包括首付款，澳洲政府规定购房者只需支付10%首付款，并且是存入律师信托账户，直至房屋交割那天才会将购房款转给开发商。有别于国内首付款和贷款可以马上到开发商账户的流程，澳洲此举也避免了烂尾楼或者开发商卷款逃走的现象。因此购买澳洲房产，可以说客户承担的风险是0。这也在一定程度上延缓了开发商开发的周期。
第四：澳洲政府长远及人性化的城市规划，规划出住宅用地后，政府会有相应的配套设施建设工程，如医院、学校、购物中心、交通等，由于这个环节需要大量资金，所以也需要花费较长的时间完成。
供不应求的房屋市场不仅导致房价飙升，同时本地人买房偿付能力也严重下降，因此致使大批人群无法承担买房而选择租房，这又大力推动了澳洲的房屋租赁市场的向前发展，尤其是各大省会城市的物业租金基本每年保持8%持续提高，形成了澳洲独有的高房价，高租金的市场现象，这和国内高房价，低租金，高空置率形成了鲜明的对比。
澳信集团投资专家说，这就是为什么澳洲一直存在房屋供不应求的现象，也是澳洲房产市场长期稳定发展的原因，也是投资客户分散资产合理配置的安全有保障的投资产品。另外，澳洲凭借稳定的政治体系、优良的教育体制、优越的自然环境，成为越来越多投资客、海外移民及留学生理想的国度。
竞争分析
随着海外资金的流入，澳洲房地产业将面临更加激烈的竞争。据澳洲人报的报道，中国人寿保险公司及新兴的主权财富基金正计划将房地产列入投资组合。其中，拥有5200亿美元（约5220亿元）资金的世界第二大主权财富基金挪威政府养老基金就是其中之一。 挪威政府养老基金已在10年正式开始进入澳洲房产市场。法律正逐渐发生改变以放松对投资本地房产业管制，挪威政府养老基金的投资就是一个很好的例子。
挪威政府养老基金于10年做出了第一笔房产投资，将4.5亿英镑（7.14亿元）资金投入属于英国皇家财产局位于伦敦West End的113栋房产。挪威政府养老基金可用于房产投资的资金最高限额为总资产的5%。该资金也是欧洲最大的证券投资商，其中60%的资金用于投资股票，35%的资金用于投资债券。
澳洲房产市场的新玩家还将包括中国的人寿保险公司。十月份，北京一家公司已通过了申请。此外，日本企业也正在谨慎地寻找海外市场，而澳洲则是本区域中最具透明度的国家。
随着自住房购买的减少，投资活动日趋活跃。与去年同期相比，自住房贷款比例下降19%，投资性贷款上升了11%。
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