篇一：物业管理纠纷典型案例选编
物业管理纠纷典型案例选编
《江北区物业管理现状调查》课题成员单位
江北区人民法院
2010年11
月
前 言
重庆市江北区法院从2002年开始受理物业服务纠纷，到2009年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例,特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。
本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。
重庆市江北区法院课题组
2010年10月
目录
听从法官建议主动缴纳物业费 ----------------------------------------------- 4 开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 ------------------ 7 业主财产被盗能否向物业公司索赔 --------------------------------------- 14
架空层权益如何维护 -------------------------------------------------------- 18 移交物业管理用房瑕疵如何处理 ------------------------------------------ 23 侵占公共场地应当返还 ----------------------------------------------------- 31 业主在小区内停车能否拒交停车费 --------------------------------------- 35 业主委员会能否作为被告参与诉讼 --------------------------------------- 43
听从法官建议主动缴纳物业费
摘要
2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。
一、案情
2010年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。
原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，2006年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自2008年至2010年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。
二、审理
经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服
务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。
三、评析
7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。
据统计，江北区法院2010年1-9月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。
业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：
1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；
2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；
篇二：物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例
物业纠纷常见类型分析与解决纠纷七个典型案例 一〃物业纠纷六大类型
业主拖欠物业费、供暖费纠纷；
公共费用分摊纠纷；
小区车位收费引发的纠纷；
业主私搭乱建引起的纠纷；
业主在小区人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷；
前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷
与物业管理有关的纠纷案件大致涉及以下几个案由：物业服务合同纠纷、建筑物区分所有权纠纷、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷、财产损害赔偿纠纷（财产损害赔偿纠纷是指业主因物业服务行为导致财产、人身损害，要求判令赔偿的案件）。其中建筑物共分所有权纠纷又包括业主专有权纠纷、业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷。 物业服务合同纠纷中原告物业公司起诉业主追缴拖欠物业费的纠纷数量最多。依据房产管理机关小区办提供的的制式物业服务合同规定，物业服务的内容主要包括以下几个方面：
1、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收材料、住户档案；
2、房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道）日常维修、养护与管理；
3、共用设施（上下水管道、共用照明）的日常维修、养护与管理；
篇三：典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析
1、物业收费纠纷解析
相关法律法规 ：
《物业管理条例》第七条：
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
? 遵守管理规约、业主大会议事规则；
? 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
? 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
? 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
? 按时交纳物业服务费用；
? 法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第三十六条：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《物业管理条例》第四十二条：
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约
定，业主负连带缴纳责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：
公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物权法》第七十二条 ：
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：
常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的
物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.
业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，
根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交
物业费的主张是不合理的.
常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费
按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了.
在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费.
如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费
根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合
同。
这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。
另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。
(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的
典型案例：
证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。
法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。
案例解析：
《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专
有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务.
因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷
①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：
业主不满物业服务拒交物业费败诉
7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强
《物业纠纷案例》出自：百味书屋
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