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小镇商业业态规划、招商和运营心得

2018-10-27 23:50:47 来源网站: 百味书屋

小镇商业业态规划、招商和运营心得

  业态结构

  1. 住宿和餐饮

  商业的第一个问题就是业态结构,不是说所有业态配置在古镇都能成立,古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费,根据我的经验,一般情况下,想把旅游项目真正实施好,首先是住宿,如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达,客流量是做不起来。

  要想让客人住下来,只有住宿业态是不够的,还需要有夜晚消费项目,比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。

  对于旅游小镇来说,不管是白天还是晚上的商业,其中最核心的就是住和吃,如果能把这两个要素特别是住宿做好,人均消费就做起来了。

  2. 旅游商品和旅游产品

  小镇的商业除了住宿和餐饮,旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样,旅游产品比如游船等,需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了,这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种,一是纪念品;二是地标性的产品,比如有些东西只有某个地方才有,或者你经常享用,但是只有某个地方最正宗,这种是很有价值的。

  3. 休闲娱乐

  古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐,现在有很多同行很喜欢用儿童业态,认为儿童业态带客能力很强。但是我认为儿童业态非常难做,它有几个特点,一是业态本身消费时间密集性很强,集中在周六日或者节假日,对整个商业来说客流价值不见得有多大;

  还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力,如果说人们带着孩子去一个地方旅游,让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的,因为各地的儿童业态基本上大同小异,绝大多数没有独有性,就我的经验来说,在小镇做儿童业态要谨慎,具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证。

  
餐饮业态

  第二个想和大家分享的是餐饮业态,,我们在小镇操作的时候一定要注意几个问题。

  1. 关于物业

  (1)物业大小

  需要注意的是,在小镇发展的前期,两、三百平米的餐饮非常难存活的。这种餐饮面积不大,但也不算小,当小镇客流量多的时候,承载量不够多,顾客多的时候人手也不够用,赚不到钱;而小镇客流量少的时候,其本身的人工成本又不低,存活非常难,所以在发展前期,我们尽量减少这种不大不小的餐饮。

  100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮,这种业态在旅游小镇里非常多,基本上都是小镇的主力餐饮业态。

  (2)户型

  物业的户型一旦确定,物业的命运基本上就确定了,包括它好不好使用,被用来做什么业态等。不管是做那种业态,户型最好是方的,柱子越少越好,最好没有柱子,要不然用起来非常难,很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。

  2. 小吃街

  基本上现在旅游的地方都有小吃,小吃是特色,承载了地方的文化,小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽,太宽的话,人少的时候会越发显得人少,这样不容易聚客,也不容易让商家做生意;太窄的话,人就进不去,做生意也不容易。经过研究,D/H大概在0.6左右是比较符合亚洲人习惯的,而且从商业化角度来说也比较好。D是街道宽度,H是房屋外檐高度,第一龙廓线的高度。

  店面宽度(展示面)是我们在规划时注意的问题,步行街之类的地方如果店面非常宽,游客会觉得很单调,没有趣味。如果五六步一家店面,游客会觉得很有意思,比如丽江等古城,店铺很密集。但是也不能太密集,有人总结了W/D在0.6左右比较合适,W是店面的宽度,H是街道的宽度。

  3. 餐饮功能差异

  餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的,中大型餐饮基本都是属地化消费,对街区客流量的贡献很低,但是小吃类的不同,来吃小吃的游客基本上都要在转一转,因为小吃不是一个就能吃饱的,如果要吃的话就要去小吃街转。所以我们在选择业态落位的时候,小吃和中大型餐饮分别往哪里落,就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。

  动线设计

  1. 人流动线

  很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有办法处理的问题。

  我们在设计中要注意人流的单向,就让游客一条街走过去,尽量不要有选择,那么这条街上生意就会很好,没有死角。但是这种情况游客会觉得单调,所以基本上我们不会只做一条街,除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等,但是往往很多商业最容易存活的只有一条街。

  还有一个原则是人流不要双向对冲,只要人流不对冲,客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。

  动线要与业态呼应,大多数景区基本客流都是十点钟左右到,十一点半到十二点之间就要消费了,这部分的消费多是刚性消费,主要是吃、喝等,所以前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。

  2. 车流动线

  车流动线,就是物流动线,在小镇里面就是物流,为什么要设车流动线一定要考虑清楚,不要为了设车流动线而设。车流动线要解决商家备货问题,小镇生活的人群生活物资的出入问题和人群平时进出问题,所以清楚最关键的点在哪里。

  第二点就是把停车场、停车位和它结合起来,刚刚说到大宗物业,如果没有专属的停车位,大宗物业是很难使用的。一个2000㎡的餐饮,如果不给它配停车位,生意是很难做下去的,进出车辆不方便,就很难做生意。

  
招商

  一般的小镇商业团队会制定招商政策,比如免租期多长,新开发的小镇没有免租期招商就比较困难,特别是离城区比较远的项目。免租期具体怎么实施呢?

  有的地方是这样操作的,比如说有三年免租期,前三年什么都不用给景区,只要交物业押金就可以入驻,这样就会造成商家就算不做生意也不会退铺,因为没有成本,但是景区如果要收回,就要跟他打官司。

  那么我们可以采取别的办法,比如把租期变成五年,前两年交,后三年免;或者把租金平均到五年,每年都交一点,这样商户做不了生意,会主动把商铺退给景区。

  另外要对商户有选择,有些商户没有开铺经验,凭一腔热血就进来了,我们要降低这样的人群的频率,控制在15%-20%之间。因为商家没有实际操作经验,靠景区给的流量才能生活,而且他们普遍没有经营策略,比较容易赔钱,做不下去影响开门率。

  还要考量业态的吸客能力,比如旅游商品,听起来很有旅游特质,事实上旅游商品没有带客能力,几乎很少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这种类型的,严格意义上来说不是旅游产品,而是旅游购物,实质上可能不是去旅游的,就是去购物的,旅游是它的副产品。

  招商时还要处理好与属地居民的关系,可能会遇到一种情况,比如说有两年的免租期,本地居民觉得时机不错,我可以先租下来,如果做得好我就继续租,如果做不好我就跟你打官司,让你赔我的钱,所以制定招商政策要杜绝这个问题。小镇项目大部分都在乡镇或者县城,属地的居民先期占了商铺资源,又不去用心经营,会对后期带来很大麻烦。


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