篇一：写字楼案例分析
写字楼案例分析—新保利大厦 建筑结构
外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）
新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）
新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
国内最大的特式吊楼
在大厦东北面，设置了一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，这里的一部分将是保利文化艺术博物馆的新址。吊楼结合了中国传统文化元素与现代高科技，在外观设计上借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪形的外壳与横向、竖向钢结构线条，共同“编织”起一座北京第一的“空中楼阁”。
吊楼整体高度约45米，共8层，重约5000吨，在世界同类技术中是重量和体量最大的。它镶嵌于90米高的大堂中，距离地面约7.2米，下方没有一根立柱支撑。其一侧与深入地下20米多的核心筒相连，另一侧悬挑出来，悬挑最远点距离核心筒达28米。设计师还借鉴桥梁技术中的斜拉结构，在吊楼顶部设计了双保险，即由两根斜拉索连接吊楼顶部和核心筒顶部，主要受力点在核心筒部分，而在特殊情况下——如强烈地震——斜拉索即发挥独特的保护作用，全面保证建筑安全。
吊楼和整个大厦既相连又独立。它有4部专属直梯，东南侧与大厦东侧的核心筒相连接，可通过筒内电梯由吊楼去往大厦内任意楼层。吊楼顶部自然形成的空中平台又有吊桥与11层西向写字楼连接。如此完备的交通设计，使吊楼与写字楼内各区域既相对独立又融为一体，让来访者能够自如地切换办公与艺术的两重天地。
吊楼设计上的另一独到之处是：白天，在日光照射下，吊楼犹如一座悬空的玻璃城堡；当夜幕降临时，通过特殊灯光系统的照射，远远望去，吊楼就像一盏大红灯笼高挂在夜空中，为京城增添了一笔浓郁的喜庆色彩。在传统特色与现代风格的完美转换中，新保利大厦的磅礴大气和令人惊叹的艺术壮美表现得淋漓尽致。吊楼层高：1、2层约5米，3、4层约5.35米，5层约5.3米，6、7层约6米（博物馆），8层约4米（博物馆）。
北京第一摩天中庭
新保利大厦建造了北京最高的中庭。大堂挑空约90米，建筑面积约1500平方米，体积约为7.5万立方米，空间内没有一根立柱遮挡视线，在尺度上达到了革新性的突破。
约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙，以及在大厦的西、南立面分别留出的大面积镂空设计，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂保留了建筑最佳的采光、通风性能，并使大厦外立面更具独特的美感。
“摩天中庭”淡化了内与外的界限，将大厦与周围的环境融于一体，不仅具有非凡的美学价值，更让新保利大厦成为雄视京城的首席迎宾空间、一座独特的“城市大客厅”。
为了让每位迈入大堂的宾客感到舒适，大堂地面采用了地板采暖，在雨棚上方还设置了送风口，适宜温度的新风由此处缓缓吹送，让每一位身临其境的人都如沐春风。同时，大堂安装设计了国际一流的服务设备，集商务、咨询、休闲、展览、新闻发布等多项功能于一体，功能与品位卓尔不凡，令宾主共享显赫礼遇。
空中流水花园
以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦写字楼采用独特的室内造景手法，在22、23层设计了空中流水花园,面积约750平方米。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。绿植葱茏，流水叠落，文化雕塑意兴盎然，引领健康办公新趋势。寒冬时分花园还可变成暖房，舒适、高雅的自然空间，为宾主创造商洽、会客、休闲的最佳场所。
超大办公空间便于利用
楼层由规格为9米×13.5米的跨钢结构构成，西侧、南侧为柱间距13.5米×9米跨度的大空间，东侧、北侧为柱间距9米×9米跨度的大空间，客户可根据自身的实际需要，自由规划、分割真正留给使用者自由发挥的空间，超大的办公空间充分彰显了公司的实力与气派。
超高层高让客户舒适办公
建筑的层高主要满足人们的生理和心理需要。从生理上来说，层高越高，能够享受到的光线、清新的空气就越多，空间压抑感也越弱。从心理上来说，开阔宽大的办公空间会给人带来静态感，可以延缓生活节奏，缓解紧张的心理压力，并提高工作效率。
新保利大厦充分考虑到这一点，设计标准办公层高为4米，室内净高2.8米，明亮宽敞的空间，使客户享受更自由自在的呼吸，没有压抑感，倍感舒适。标准层高4米，顶层层高6米，-1层高8米，-2层高5.1米，-3和-4层高3.8米。
室内室外融为一体的园林景观绿化
草地、树木、小品通过围合形成办公楼室内室外融为一体且后期维护方便的绿化广场。绿地的设计与整栋大楼相匹配。投资1000万元重修地铁上盖，使其与大厦相匹配。
超大直径预应力钢索在公建上首次应用
悬吊特式吊楼的四根直径260毫米预应力主索，每根主索由199根钢绞线组成，经对称循环逐级张拉至0.6倍设计应力后整体张拉至设计值，应力均匀，自主创新、科技领先，填补了建筑业的空白。
国内第一的主桁架钢结构整体提升
新保利大厦顶部的主桁架钢构件，高16米、长63米，采用液压整体提升，提升重量为525吨，提升高度近90米。主桁架就位后，单侧垂直对拼间隙仅5毫米，远小于国标要求，高空就位极其精确。这是迄今为止国内提升高度最高、施工技术难度极大的主桁架钢构件工程，在世界高层建筑中鲜有其匹。
超高强度钢在国内首次成功应用
GR60级低合金高强度结构钢最大钢板材厚达125毫米，为国内建筑钢结构史上首次使用，其焊接方面的数据可作为补充国家有关标准缺口的重要依据。
压力分散型抗浮锚杆技术在京首次应用
大厦基础坑深26.51米、降水深度33米、土方25万立方米，为北京市桩锚支护体系最深的基坑之一。为解决地下水浮力问题，大厦创新应用压力分散型预应力锚杆，共628根，系北京地区同种地层首次采用。
交通
公共交通
新保利大厦地理位置优越、交通便利，地处东二环与平安大街交汇处，拥有地铁交通、城市轻轨、地面交通等多元立体交通组合，为各类商务人群出行创造京城罕有的便利交通。
1.地面交通
东直门交通枢纽：项目距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，既享受交通枢纽的便利，同时又避免了交通枢纽本身人流的复杂性。
交通枢纽将城市公路、地铁、轻轨、高速铁路等交通工具连为一体，从交通枢纽到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城所有商圈中能够最快到达机场的宝地。
平安大街：北京的第二条“长安街”，有机地连接北京东西城区。东二环：二环路为京城最早修建，也是目前最为繁忙的环线道路，连接着东城、西城、崇文、宣武四大北京最为古老的城区。新保利大厦内部交通道路与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环主路，形成项目内外一体化的交通路网。
东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公里分至东直门和朝阳门，与CBD的直线距离不超过3公里。
公交线路：项目周边44路内、外环线，800路内、外环线，820路内、外环线，特2路，858路等多条公交路线，形成了四通八达的城市路网。
2.地下交通
地铁东四十条站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。
楼内交通
1.人车分流
进入新保利大厦分别有轿车道、货车道、地下一层地铁通道、步行人流通道，从一开始就使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。
2.立体交通系统
地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的内部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。
商业部分：地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业内有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼11层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。
写字楼部分：设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5~4.5米／秒，轿厢载重1吨/2吨），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。另分别在大厦北、东、西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。
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新保利简介
篇二：国内 5个办公楼室内设计案例分析
国内 5个办公楼室内设计案例分析 对于一天大部分时间都呆在办公室里的职场人员来说，办公室的环境如何，布局怎么样，对其中的工作人员从生理到心理都有一定的影响，并会在某种程序上影响企业管理的效果及工作效率。对于办公环境的需求，越来越趋向于寻求高效舒适以及富于特色的设计变化，下面，来看看这5个国内知名办公室室内设计思路简析，看看别人家的办公室是如何的？
【 深圳证券交易所 】
到过深圳福田中心的，应该很多人都被称为“十字星”、“超短裙”的深圳证券交易所大楼所吸引。其室内空间设计继承了中式古韵风格的精华，运用自然元素，禅意、笔墨纸砚等文化元素进行提炼升华，改变了传统的空间布局，与新兴材质巧妙兼揉，为现代超高层办公楼注入了新的文化气息。
毕路德设计师凭借“思与境偕”的美学理念，强调室内空间与周围环境融为一体，力求创造出安宁与和谐的室内氛围。走廊的布局，让空间更有规律与韵律，墙上的水墨画，书箱设计元素等，赋予中国文化传统意境之美，而大理石铺面、木纹石等新的现代元素又迎合了当代人的审美需求。
对于立案等候区的设计，设计师运用简化中式符号到装饰屏风，中间装饰品为代表性的洞石，精心改良的中式家具，定制的吊灯等等，以木色系为主调，尽显低调优雅。办公区域白、木、浅灰、深灰的极简配色以及质朴天然的材质，含蓄内敛。使用科学照明，向上漫反射防止眩晕。左侧休闲区，可做小型讨论区，大大的落地窗，工作闲暇之时抬头即可可欣赏窗外莲花山的美景。
【 北京华为办公楼 】
办公设计运用弧线造型创造出具有雕塑感的流线形体，使整个建筑看上去动感而轻盈，大堂中间十分具有视觉冲击力的背景墙上华为的logo异常显得醒目，结合华为不断追求创新的企业精神，毕路德设计师力图打造一个舒适高效、便于交流，并且满足多功能需要的现代办公环境，增强华为企业在中国的领导力。
【 vivo南京办公总部 】
专长为室内空间进行独特设计的毕路德公司，在对vivo南京办公总部进行室内空间设计上，为营造一个干净简练，有温度，更具分享故事的空间，设计师延续建筑的体块和线条感，运用天然材质与色彩，注重空间的建筑结构感，打造精致的地板阶梯与天花展示区，令每一个人都在室内建筑中体验空间的美妙和乐趣。
办公室主色调是以使人轻松愉快的天空蓝为主，再赋予天然的木色材质给予空间的亲和感。设计师充分运用一些独特的材质和饰品，长垂而下的灯饰、透明玻璃的梯式，五彩的条柱隔栏，布局上采用似分非分，似合非合的趣味组合方式，精致又多彩，描绘出不同的空间表情。
办公休闲餐厅，毕路德设计师通过对天花板和地面的处理进行空间分区，虽然不同功能区之间没有明显界限，却也不会让人产生混乱感。绿色植物墙的搭配让这里多了些自然气息。此外，设计师将这里打造成一个小型的健身房，各种健身器材一应俱全。通透的落地玻璃窗设计让整个活动区显得宽敞而明亮，健身的同时还能享受户外美景。
篇三：物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例
《物业管理实务》案例分析参考资料
案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位臵实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？
2. 物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】此案例中反映的问题主要是：
一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位臵；
二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：
首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例 二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？
2. 物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装 1
修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。
【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。
问：物业管理员的要求是否错误，为什么？
【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。
【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。
问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
【案例六、104】装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装臵。否则，应当勒令停工整改。
【案例七、 139】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空臵房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发2
动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
【案例八、 143 】某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护园林景观。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
【案例九、 155 】某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配臵了24小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。
【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设臵了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：
（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。
一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。
【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：
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“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。
本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。
【案例十、175 】
例如：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下：
1．各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元
2．共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元
3．清洁卫生费 15万元
4．绿化养护费 10万元
5．公共秩序维护费 10万元
6．办公费5万元
7．固定资产折旧2万元
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元
9．业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费 6万元
合计120万元
若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元×（1+10%）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
若采用包干制方式，预测该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元＋12万元）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 〃月
物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果每项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，将有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字表述。
【案例十一、 214 】某日，业主周先生来到某物业服务中心，接待员小赵立刻起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水。”周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为4
了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵立即对周先生说了句：“对不起，您请稍等”后，起身迎客。
在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间，在请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接待台，即对王先生说：“实在不好意思，我现在正在接待周先生，我请中心主管和您谈好吗？”王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到接待台继续回答周先生的问题。
问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？
【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。
在答复业主咨询的过程中，有时会突然产生新的情况而打断接待，如本案例中又有一位业主需要接待。在此情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。
【案例十二、 217 】某小区物业服务中心维修班小黄接到报修电话，业主张小姐说家中厨房小阳台地漏冒水。小黄马上带着设备在五分钟内赶到了业主家，此时张先生家的厨房小阳台已积了１寸多深的污水，小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳，地面污水不见减少。小黄满脸歉意的对业主说：“对不起，小姐，这个地漏堵得很死，吸泵无法通开，必须用机器才能打通，但按规定要收取３０元费用。”张小姐马上不同意，“我家洗衣机这几天都没用过，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没有道理让我家付钱。”小黄耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话，投诉维修工不想干活，胡乱收取费用。小黄并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略，向业主详细分析：“您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。我们可以试验打通洗菜盆下水管，如果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用；如果水管疏通而污水还没流走，说明是主下水管的堵塞，我们不收取您一分钱。”张小姐同意了，小黄用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台的积水从地漏流走了。在事实面前业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。
问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？
【分析】物业管理人在接到投诉过程时，应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。在处理投诉的过程中，不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。
【案例十三、126 】供配电系统
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