篇一：2016万科企业价值评底稿-
目录
一、公司介绍..................................... .............. .......... .. ... ..2
1.1公司简介..................................... .............. .............. .. . .2
1.2公司发展史..................................... .............. .......... .. . . .2
二、行业分析..................................... .............. .......... .. .. . .3
2.1公司行业背景分析..................................... .............. ........ .. .3
2.2竞争战略分析——swot分析..................................... .............. .. ..4
三、.财务分析..................................... .............. .......... .. ... .5
3.1会计分析（三大报表）..................................... .............. .... . ..5
3.2财务分析（偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力）.. ................... ........ .6
3.3 2015年财务分析..................................... .............. .......... . .9
四、现金流量的预测..................................... .............. .......... ..12
4.1评估方法的选择..................................... .............. .......... .. 12
4.2收益法下的现金流模型的选择........................................... ......... . 12
4.3、选择适当的折现模型——企业自由现金流折现模型（FCFF）... ... ...... ...... .... . .13
4.4企业自由现金流量的预测..................................... ............. ..... . 13
4.4.1营业收入的预测..................................... .............. .......... . 13
4.4.2销售成本的预测..................................... .............. .......... . 14
4.4.3管理及销售费用（三费）..................................... .............. .... 15
4.4.4营业税金及附加的预测..................................... .............. ...... 16
4.4.5净营运资本增加额的预测..................................... .............. .....16
4.4.6资本性支出的预测..................................... .............. .......... 17
4.4.7累计折旧预测..................................... .............. .......... ... 17
4.4.8综合计算万科企业现金流量（FCFF）..................................... .......... 18
4.5折现率的确定..................................... .............. .......... ... .18
五、企业价值的评估——市场法..................................... .............. ... 21
5.1市场法的概念..................................... .............. .......... ... . 21
5.2市场法的分类..................................... .............. .......... ... ..21
5.3市场法的优缺点..................................... .............. .......... ...22
5.4可比公司市盈率的平均值估算法..................................... .............. .22
六、总结..................................... .............. .... .......... ... ...22
6.1企业自由现金流折现模型应用评价..................................... ..............23
6.2企业自由现金流模型与市场法对比..................................... ..............23
6.3万科企业价值评估的现实意义..................................... .............. .. 23
6.4心得体会..................................... .............. .......... ... ... .23
七、参考文献..................................... .............. .... .......... ...24
一、公司介绍
1.1公司简介
全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。股票代码是000002， 股票简称是万科Ａ。它的主营业务是房地产开发和物业服务。经营范围房地产开发，兴办实业(具体项目另行申报)，国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)，进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。总部设在深圳。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高。
截止到目前为止公司的员工人数
从图表中不难看出，员工人数已到4万多，房地产的就业较广泛。
1.2公司发展史
1.2.1从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）
万科的起家并非是房产公司，而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。1984年，当时以“现代科教仪器展销中心”的名称注册、国营性质、经营办公设备、视频器材的进口销售业务王石任公司经理。
1985年，公司多方拓展销售业务，营业额一度占国家计划外市场的60%。当年，公司员工增加至105人。 1986年，公司成立了第一家中外合资企业—“深圳国际企业服务公司”。这一年公司员工人数共增加至123人。 1987年，更名为“深圳现代科仪中心”。当年，公司员工增加至135人。
1988年，定名为“深圳万科企业股份有限公司”。从年底投标买地开始，万科正式开启了地产经营的新纪元。
1.2.2 以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994）
万科的第一轮扩张期指的是1988年到1994年。
1991年初，公司确定集信息、交易、融资、制造于一体的“综合商社”发展模式。进行增资扩股，总股本增加至7796万股。 1992年是万科“遍地开花”的一年。
1.2.3房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2000）
由于资源分散，企业的经营规模在12～15亿之间徘徊，利润到了1.5亿也上升乏力，万科1991年到1994年几年下来的结果是：集团资源分散，形不成主导行业。
万科为多元化“踩刹车”的转折点是1993年的上海务虚会。与此相反，公司的房地产业务却势头良好，盘点1992年，该项业务所取得的利润率高于其他，其营业收入仅占总收入的5%，而利润却占近20%。
1.2.4快速扩张期（2000年至2003）
2000年，万科进入成都，年新增土地储备建筑面积450万平米。
2001，先后攻入武汉、南京、长春、南昌等4城市。
2002年进入佛山、大连等城市，年新增土地储备建筑面积276万平米。
2003年，营业额由2000年的37.84亿元跃升到2003年的63.8亿元。
1.2.5战略指导下有质量的扩张（2004年至今）
2004年后到今天，万科有了明确的扩张战略——由专业化到精细化，且是有质量的增长。当然也迎来了激烈的变化。“这十几年的万科，是一个颠覆、引领和共生者。”万科最近也提出了企业公民战略。因此，有了现在的多元化融资及细分客户战略。”
二、行业分析
2.1公司行业背景分析
众所周知，在2008年9月，受美国金融危机的影响，美元急剧贬值，中国的大量外汇储备缩水严重，在国外的金融资产和实物资产损失巨大，对外出口受到沉重打击，出口量急剧下降，国内外商投资出逃急剧，国内经济回调加剧，经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。
房地产作为国内的一项主要的投资和消费性产业，加上万科房地产作为中国的房地产主力，当然也没能难免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态，有关房地产的股票也大幅下跌，整个房地产市场严重衰落的表现。
到2015年12月31日，万科公司的收入情况
从图表可以看出，万科房地产在几年开发较好，收入明显回升。
2.2竞争战略分析——swot分析
2.2.1优势
（1）万科是中国房地产的龙头企业，市场占有率和品牌价值排名第一，有很强的竞争优势。
（2）具有稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
（3）财务状况良好，融资渠道也较畅通。
（4）有规模的速度增长且向质量方面增长，在调整期也能平稳的增长，相比于其他房地产公司来说也是较好的优势。
2.2.2劣势
（1）人才的缺乏。
（2）重视顾客，产品，却对员工的关注度不高，使得员工的满意度不高。
（3）缺乏政府的“关爱”，与政府的关系一般，所以土地资源来源渠道受限，成本变高。
（4）万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。
（5）万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
2.2.3机会
（1）万科软件服务较好，迎合了中高档房产的需求。
（2）中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
（3）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。
（4）国家出台的对房地产的调控措施，使得万科可享受二，三线房地产炒作带来的好处。
2.2.4威胁
（1）房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整，对房地产产业来说无疑不是一个很大的威胁。
（2）绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
（3）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。
（4）由于政府方面，获取土地的难度加大，土地资源减少，房地产难开发。
（5）房地产的利润逐渐减少，退出的成本也很高。
三、财务分析
3.1会计分析（三大报表） 利润表：
资产负债表：
现金流量表：
篇二：经典职场励志语录
经典职场励志语录
1.郭敬明是很励志的，我朋友说郭敬明不写书的话，这么矮的个连对象都找不到。但现在呢，他成功了。
2.王石面如金刚，这类面相的老板对下属宽厚对自己狠厉；而潘石屹面如菩萨，看他说的都是心慈手软的话，做的却是心狠手辣的事情。
3.上海人都很喜欢站在道德制高点，从前余秋雨是这样，现在韩寒也是。道德制高点就是种毒品，能让人很爽。但爽过后呢？死的也很惨。
4.其实人兽的区别很明显，你是人，老板是动物，上司介于两者之间。
5.上司夸你越多，你拿到的好处就越少。
6.看破红尘淡泊名利永远是成功者的专利，对小人物而言，欲望才是
生存下去的救命稻草。
7.你看芙蓉姐姐看什么？看脸蛋？看身段？看胸？你还是白活了。仔细瞧，芙蓉全身上下就写满三个字：“不要脸。”这是人家成功的秘诀，也是绝大部分老板挣钱的秘密。
8.你以为是在努力建设祖国，其实不过是努力建设房价。不努力时还能买得起房，一努力全完了。
9.现代人往往搞不懂“没能力”和“想要”之间的区别。没能力和老板讨价还价，就想要安分守己。没能力跳槽，就想要忠诚。
10.失败者的三大问题是奴性、惰性和推卸责任。自己没有独立思考，什么
都听上司的，是为奴性。上司拨一下你动一下，不知道该主动做什么，是为惰性。混不好怪上司、怪职场、怪社会，是为推卸责任。
11.你可以不聪明，但不可以不小心。
12.在职场上，第一要考虑的是自己的利益，第二要考虑的是上司的利益，最后考虑的才是公司的利益。
13.人生最大的悲剧是二十岁和四十岁都怀抱同样的理想，而事实上，绝大部分人四十岁的理想还不如二十岁时来的远大。
14.做事做得好，干活干到老。
15.钱钟书说，二十岁不愤青是没血性，四十岁还愤青是没脑子。许多人就是年轻时没血性，长大后又没脑子，都白活了。
16.为什么我们越挣钱越买不起房？你挣钱就好比用自己的身体造血，而房产商就是用针管在你身上抽血，你造血的速度再快也快不过人家直接抽的。
17.其实事业问题就是做***还是立牌坊的问题，以电影为例，冯小刚是只做***不立牌坊，很成功。陈凯歌是做了***舍不得牌坊，结果两头不到岸。张艺谋最决绝，推倒从前的牌坊，专心做***，最后成就一代大师。
18.过劳死——你努力工作，撒手而去，钱全留给如花似玉新寡的老婆。这是革命主义无私奉献的精神
19.从普通职员到最低管理员这一层是最难升的，至少九成人都是倒在这一步的，这九成人因为这步走不过而只能当一辈子的小职员。
20.往高走是跳槽，往低走是被扫地出门。跳槽人人高看你，包括旧公司的人。往低走人人低看你，包括新公司的人。
21.也许你是一个对公司有用的人，但你不一定是对上司有用的人。
22.偶尔透露出自己的背景，也是在职场站稳脚跟的方法，但一定要保持适度的神秘感。
篇三：2016罗辑思维《时间的朋友》跨年演讲图文+金句全回顾
2016罗辑思维《时间的朋友》跨年演讲图文+金句全回顾
2017年的第一天，零点钟声敲响后，亲临现场的邦哥第一时间分享了罗振宇《时间的朋友》跨年演讲精简版（没读的赶紧，比你勤奋的人都背完了）
这次，邦哥整理了演讲图文+金句回顾，带你一起感同身受现场气氛。 为了拉近我们和罗振宇的距离，以下称呼他为罗胖~
坐标深圳，罗胖以深圳今年10月的台风预警故事为开头，正式登场。
最后台风没有来，深圳什么都没有发生，又是一个大晴天，总结出：这其实是我们所有创业者都喜欢的那种股市类型，过程当中特别波折，但是临到末了，皆大欢喜，一场虚惊，什么都没有发生。
最后台风没有来，深圳什么都没有发生，又是一个大晴天，总结出：这其实是我们所有创业者都喜欢的那种股市类型，过程当中特别波折，但是临到末了，皆大欢喜，一场虚惊，什么都没有发生。
于是，出现了2016年所谓的三大黑天鹅事件。
首先3月15日，AlphaGO击败了人类最聪明的棋手李世石
然后6月24日，英国举行全民公投，决定脱出欧盟。
再紧接着，11月9号，一个谁都不会相信他当选的特朗普当选美国总统。
创业者的世界里，只有两样东西，一个叫待解决的问题，一个叫正在尝试的方法。这两个东西合起来就是一个词，叫“机会”。
查理·芒格讲的那句话，宏观是我们必须承受的，微观才是我们能有所作为的地方。 马云讲了一句话，我觉得特别有意思。有人说实体经济不行了，那是你们家的实体经济不行了，跟实体经济有毛关系？
什么是创业者？
有人说互联网人口红利结束了。
这里罗胖引用了一个自己小时候吃枣的故事，来表明什么叫深挖用户价值，这就叫精耕细作。
创业者的世界很独特。他们不会去感受那些缥缈的好和坏。远方的消息好也罢，坏也罢，我们仍然身处具体的处境中，只有具体的问题和具体的方法属于自己。
下面进入演讲核心，罗胖抓住了2017年极有可能出现的五只“黑天鹅”。
第一只黑天鹅：时间战场。
罗胖说，张小龙说微信让用户用完就走？微信是用不完的，你怎么能相信张小龙的话呢？
他肯定，2017年阿里马云一定会在社交上再有动作。
第二只黑天鹅：服务升级
任天堂常年的掌门人山内溥老先生提出了四个词：收集、育成、追加和交换。
史玉柱也提出了四个词：荣耀、目标、互动和惊喜。
今日头条张一鸣说，“我只是提供了技术的工具，技术本身是没有价值观的。”这套辩护罗胖觉得说得过去。
Facebook扎克伯格也说，我就是一个技术派。技术没有正邪之分，我只是用技术把世界本来的真相呈现出来，如果你觉得很丑恶，那是你们自己人性当中的那部分被显露出来，它本来就很丑恶而已。
罗胖说，如果自己将来特别有钱，就会每天睡到自然醒，然后花大价钱找专业的人给自己在短时间内讲明白一个领域想知道的东西。
如果说今日头条是“母爱逻辑”，孩子要什么，妈给你更多。还有一个好东西就是“父爱算法”。在这个算法世界当中，最好的服务是给你还不知道的好东西。这是下一个消费升级的方向。
第三只黑天鹅：智能革命。
对于人工智能，罗胖简单用一句粗暴的话来形容：比脸还大，比肾都虚。
百度2016年过得并不好。李彦宏直接说，移动互联网时代结束了，别玩了，下一步人工智能，我是强项。
LinkedIn创始人里德·霍夫曼则说，人工智能技术方向尚不明朗，但是所有的大公司都已经重兵进入。
对于大数据的力量，罗胖举了一个有趣的例子：假设需要教机器认出一只猫来，怎么办？人类是背叠加无数的条件。
而人工智能教机器认猫，是把一亿张照片输给机器，告诉你，这里头有猫，然后自己去定规则。数据输得越多，它认猫的准确性就越来越强。（邦哥看到这里最兴奋，从没一次性见过这么多只猫，每一只还都不一样）
王煜全说，大公司公开自己的算法是有算计的，人工智能一定会出现下一代巨头，但是
这些巨头是谁，他们也不知道，所以只好把全部的家底全部摊开给大家用。
猎豹傅盛老喊着转型，但怎么突然转型做人工智能了呢？他给了我四句话，叫有苗不愁长，全靠数据养。门槛低得多，只要你敢想。
人工智能的恐怖程度细思极恐。如果你的优势是领导力和创造力，你就身处在一个暂时不会被淹没的高地上。
第四只黑天鹅：认知迭代。
在徐小平的理解里，网红的定义是自我赋权的权威。
下面这张图，罗振宇说，上面都是大网红，在座的各位，我敢打赌，你绝不可能认识1/3以上。（数一数你认识你个吧）
双11阿里已经成功占据了消费者的心智，但刘强东非常聪明，因为他通过一次一次地捶打阿里，战斗猫咪，他给自己构建了一个新的认知，叫做“我是阿里的唯一对手”。
此处王石登场演讲，现场掌声雷动。他的演讲主题为《终身学习者》。
王石讲完，罗胖继续捉天鹅。第五只黑天鹅：后真相
2016年，郭德刚和他的徒弟曹云金、冯小刚和王思聪、杨振宁和诺贝尔物理学奖的得主和菲尔兹奖的得主丘成桐各自撕了一场，你会发现你也是挑了一个立场站了而已，你无非就是在店大不能欺客和名人不能碰瓷之间挑了一个立场，哪有真相。
当各种各样的想法都有道理，在我们身边杂存的时候，你会发现，第五只黑天鹅正在起飞，叫共同体危机。
罗胖认为，创业者需要具备的能力，是感受这个群体当中其他创业者的苦乐和悲欢的能力。但是，在现在的创业者共同体当中，我看不到这一点。他举了乐视和黄太吉危机的案例来说明这一点。
打仗的时候，好好打，对方输了，至少不侮辱对方的尸体。
演讲最后，罗胖聊了聊自己的2016和自己的2017——那些男孩教我的事。
李翔
吴军
和菜头，以及李笑来。
另外——两个女孩教我的事，下面的照片是罗思思和罗维维，2016年6月6号出生，双胞胎，罗胖家的一对小公主。“她们还不会说话，但是2016年，她们教给我一件特别重要的事，过去我所有的努力，都是为了让自己变得更好。”
这就是今年的跨年演讲，罗胖向各位诚挚鞠躬。
背景音乐响起。歌手是科恩，于2016年去世。科恩的所有歌中，有一句歌词感动到了罗胖，他说世界可能浑沌一片，万物皆有裂痕。但是没关系，在黑天鹅起舞的所有的裂痕中，那是光照进来的地方。
《2016王石经典语句》出自：百味书屋
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