篇一：中国豪华住宅发展前景分析
中国豪华住宅发展前景分析
顶级豪宅的概念
“豪宅”已经成为中国房地产业最具煽动力的字眼之一，频频现于花哨的楼书中，被众多销售员争相自诩。然而，在中国内地，真正的豪宅还刚刚出现，新开楼盘中能称得上豪宅的，放眼全国也是屈指可数。
“豪宅”从字面上可以简单理解为“富人居住的豪华住宅”。但是，中国一些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。因为豪宅既要个性化，又要有人文内涵。而由开发商建造的楼盘，肯定是上规模的，但很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验。
“顶级豪宅”与一般意义上的“豪宅”又更不一样，两者的区别在于：前者是度身定制的个性化物业，后者为可以复制的规模化产品；前者的地段优越，和周边环境的高度和谐是不可替代的，而后者则差得多；前者面积大、功能全、占地多，一般都带有大而精致的私家花园，故容积率很低，而后者的容积率和建筑密度则高得多；前者的珍贵主要体现在建筑特色和历史人文价值上，后者的豪华则主要表现在装修和配套设施的豪华及现代化上；一般意义上的豪华住宅价格可能只比同一供需圈内一般住宅高50%到200%左右，而“顶级豪宅”作为稀缺性物业，有的甚至像古董那样，价格要比普通豪宅贵一倍甚至好几倍。
开发顶级豪宅的必要性
在中国虽然有些房地产专业人士都认为，在中国开发“顶级豪宅”的时机并未成熟，原因是：豪宅的产生不是发展商和政府所左右的，也不是发展商主观开发出来的，而是自然形成的。但是，对于豪宅市场的市场前景，业内人士却又大多比较看好。不少业内人士认为：豪宅市场从绝对量上讲是很少的，但从相对的增长量上看，未来会有一个好的前景。
虽然开发“顶级豪宅”利润高，但豪宅的销售对象极其狭窄，因此风险也很大，而房地产商热衷于“顶级豪宅”开发的一个重要原因，是增强核心竞争力的需要。对于有些房地产开发商而言，造“顶级豪宅”赚钱是次要的，最主要的是建立品牌和无形资产。开发“顶级豪宅”最能综合体现产品、企业和服务的真实水平，如世界级的建筑设计、无可挑剔的施工、挑选全球最优质建材的能力、完美的物业管理,等等。所以“顶级豪宅”开发一旦成功，往往便能获得极高的品牌效应。
如：在北京的长城脚下，潘石屹建了一个建筑师走廊，首期开发了12栋别墅，邀请12位全部来自亚洲国家、年龄在三四十岁、被誉为“正在向大师迈进、最有希望崭露头角”的亚洲青年建筑师。对这些未来的建筑大师，投资方的设计任务书除了用地与用材（希望建筑师用当地可以找到的材料）的限定外，几乎再没有什么条条框框。项目具有唯一性：以后长城边300米不建住宅；艺术性：著名设计师度身定做；大环境：以长城作为背景，平均每户占居一个山头的。因此项目推出后，在市场引起很大的震动，并在威尼斯获奖。作为楼市里的后起之秀，潘石屹不能去和华远、万科、等企业争大，但房地产运作的特点决定了另一条出路，即是：打造特色项目也可胜出。打造这个“很前卫也很另类”的建筑师走廊，其目的是强化
其已经在目标市场上留下的前卫形象，以继续影响目标市场。作为项目本身，虽然它的经济效益目前没有达到预期目的，但是这个项目的社会意义和品牌意义已经成功。它为潘石屹挣来得是：潘石屹是注重建筑艺术的；潘石屹是中国前卫社区的第一品牌的良好社会形象。
销售对象的范围
在国内可以算得上奢侈级，动辄上千万甚至上亿的豪宅，究竟买主是谁呢？有一个值得关注的有趣现象，国内的开发商几乎一致的信息披露策略是：一方面宣称有世界级买主购买或已下定金；另一方面又坚决不肯泄露买主是谁，以致外界很难搞清楚这到底是实情，还是噱头。如“上海紫园”亿元别墅的神秘人士，据称来自于我国港台地区，仅定金就付了8万美金。但除此之外，售楼处不肯透露更多的情况。至于“上海紫园”其他的买主，开发商说他们多为美国硅谷排位前10位企业的成功人士、国内著名网站CEO和香港的产业大亨。 北京“贡院六号”的开发商声称，其买主都是一些行业的领军人物，包括多位名列福布斯中国排行榜的富翁，但是,最主要的购买者还是一些外籍人士。“水印长滩”、“国际使馆村”、“玫瑰园”等楼盘的开发商则反映，买主主要是私企老板、外企高级经理、国际机构驻京代表和港台商人。由这些国内著名豪宅楼盘销售所放出来的市场信息虽然不多，但对于买主的身份特征却很明确，即买家不只局限在某一个地域内，而是国际化亿万富翁。
支撑国内豪宅发展的关键因素
1 国内精英阶层的迅速崛起，其心理发展过程也从开始的“渴望尊贵”的阶段到“被动尊
贵”，直到现在的“自主尊贵”，处于这一阶段的精英阶层们将生活就是享受作为自己的生活标准，他们不为名利所累；重视生命的质量，懂得如何享受，将享受融入生活；重视亲情；讲求生活的品质与品位；对名牌背后的精神享受更看重。正是这样的需求使得他们必须占有最好的资源，既体现身份，更用来享受。
2 中国不断深化城市化进程意味着中国的土地资源将大量用以开发，占据绝佳位置区域的
地块将成为稀缺资源。
3中国国际地位的不断提高，使得中国成为全球的投资热点，在中国置业生活也成为不少外籍人士的选择，相对二、三线城市而言，类似北京、上海、杭州、广州这样的国际都市而言更具竞争力。
国内豪宅的未来发展方向
基于对上述三大因素的分析，我们可以认为“居住”不是购买物业的唯一用途，而其最重要的意义在于占有最好的资源，既体现身份，更用来享受。因此我们可以从以下几方面来构筑的顶级豪宅”支持体系。
1 人文因素的运用
上海“檀宫”就是一个人文因素应用的比较好的案例，占地近5万平方米的“檀宫”由18幢令人目眩神迷的豪华别墅组成，与有“上海国宾馆”之誉的西郊宾馆为邻。那里有上海其他地方见不到的成片的百年大树。出于安全原因，政府对西郊宾馆周围2公里的建筑物限高15米。因此这里可能是上海环境最优雅、空气最清新的地方。很长时间以来，西郊宾馆只款待国内外政府首脑，对社会开放则是中国改革开放之后的事情。而现在，只要有足够多的钱，你可以在这片近乎神圣的区域建立家园。但，必须有“足够”的钱——“檀宫”开发商上海华丽家族房产公司为每幢1800平方米左右的豪宅开出900万－1000万美元的天价！
没有历史性的人因素，也可以制造一些现代的人文因素，例如：由一些品牌标签式的著名建筑设计师为每一套别墅量身定做，仅此一套，绝不重复。又如：为每一套别墅都放入一些历史的影子，比如在佛山君兰高尔夫生活村就有一套顶级别墅在外型运用了塔楼和大量的装饰木梁，有些汉宫庭建筑的影子，并运用一些汉时的人文元素在装饰上，这栋别墅又已 “汉宫印象” 命名等等。
2 突出建筑中的艺术性
对于奢侈品来说，审美的终极目的是艺术，艺术是奢侈品的灵魂。同样对于住宅来说，也是如此，“居住”已然不再是这一批迅速成长的精英人群对“住宅”的首要需求，更重要的是他们希望通过这一空间提升自身的精神品位。
Art这个词原来普遍的意涵是指各种不同的技术（skill），这种意涵在现代英文中依然相当常用。然而art另一个与艺术、艺术家（artist）有关的专门意涵现在变成最主要的定义。??artist（艺术家）在这一种基本的意义脉络里，不仅是有别于scientist（科学家）与technologist（技术专家）——在早期这两者皆被视为artist——而且是有别于artisan（手艺人）、craftsman（工匠）以及skilled worker（技术工人）；这三种类型的人，就一个特别的工作（Work）定义与组织而言，他们是operatives（技工）。当这些实用的区别在一个特定的生产模式里被迫接受时，art与artist有着更广泛的（更不明确的）相关性，表达了一个普遍的人文的（亦即非功利主义的）趣味，同时反讽的是，艺术作品实际上被视为商品，且大部分的艺术家被视为是属于独立自主的工匠或技术工人这个范畴（即使他们很合理地宣称自己不是工匠或技术工人），可以生产出更个性化的成品，表现为非主流的商品。
3 增加与户外空间的互动
北京的万万树别墅是一个比较另类的个案，万万树共有１８００亩土地、６００多套院落，万万树，从案名看，房子似乎以被弱化。按发展商的说法，万万树卖的是庭院而不叫别墅，他们反对第二居所，提出“既是别墅，也是第一居所和永久住宅”的观点。舍弃传统发展商极尽能事包装别墅的做法，专心做庭院，房子只是庭院的附属。买一个近千平方米的私家园林庭院，就可获赠５００平方米的独栋别墅。在项目推广上不打别墅的结构、功能卖点，即使最能表现建筑豪华气派的外立面，也被自然地做旧。发展商认为，别墅不穿豪华的外衣，就是最好的创意，万万树刻意追求的是庭院以及庭院中的大树，如果在院外只能看见浓密树叶中的飞檐一角，私家宅第的效果就出来了。发展商感觉，“对于已丧失传统别墅本质的万万树，他们的客户不仅有经济实力，文化的认同感最重要——有实力而不张扬”。
这一个案说明：别墅市场的人群细分，早已完成了从最早的追求张扬到追求内敛的转变，豪华不代表财富，不张扬不代表没力度，真正有实力的客户希望自己是深不可测的。别墅市场产品尽管不少，但在这方面的表现力却暂时稀缺。广州清华园所取得的成功，也从另一个方面印证了这个事实。
4 重视配套的设备、服务及管理
我们可以想象这样一种生活：
清晨的鸟鸣将你在150平方米的卧室中唤醒。毕业于Starkey国际管家培训学校的管家此时早已做好了一切准备，比如他们已用熨斗为你烫平了当日的报纸。（Starkey国际管家培训学校使专为包括美国白宫在内的各国达官贵人输送顶尖家政人才。当然他们的年薪必须由你支付——一般在6万－10万美元。）你可以选择在中餐厅或者西餐厅享用早点。如果阳光充足，你还可以在看起来像漂浮在游泳池的碧波上的阳光屋里享用早点。如果是冬季，你沿路走过的大理石都会有地热系统加热，就像日光洒照过那样。用完早点，你可以在有瀑布和潺潺流水、四季花草盛开的庭院里散步。你或许不愿吵醒正在二楼好睡的贵客们。他们昨夜玩到很晚。这里无论屋内屋外，都有24小时电脑控制的灯光设置，使豪宅的夜景如梦如幻。接着你会坐在双层挑空的藏书楼里，拿起报纸，同时打开电视机看早新闻。这时一个电话接了进来。当你拿起话筒时，电视机的音量自动变小。高科技无处不在。你家里的一切家电都来自世界上各个领域最顶级的品牌，这些品牌的名字普通人甚至闻所未闻。最后你来到车库。那儿足有10米长，可以停放任何加长轿车。这就是在美轮美奂的大屋里的富豪们的生活。
要使富豪们拥有这种生活，发展商作为生活设计师和房屋的生产者，任何时候都不会忘记富豪们的首要需求——安全；比如：每幢豪宅所打的地基足以承载30层的高楼，配备的排水系统可以自主排放百年一遇的大水；豪宅鄙视“科技崇拜”，往往将最先进的设备隐藏在暗无天日的地方；发展商还必须充分考虑以下几方面问题：如气环境系统、热环境系统、声环境系统、光环境系统、水环境系统、绿化系统、环境保障系统等等。
篇二：现代住宅装修与等电位联结
现代住宅装修与等电位联结 山西鸿腾实业股份有限公司 预评电气工程师论文
黄海鹏
摘要：住宅楼的安全用电是关系到住户的生命和财产安全保证，采用总等电位联结和局部电位联结是很重要的措施。IEC标准把等电位联结作为电气装置最基本的保护，我国关于电气装置设计规范已将建筑物内作等电位联结规定为强制性的安全措施，室内冒出一段黄绿相间的等电位联结线影响美观，其中可能存在习惯的因素，电气设备的电源插头线也暴露在外，但未闻有人说它不美观。电气安全有时是与美观有矛盾的，但权衡轻重，安全是第一位的。在发达国家一个旅客如果发现旅馆浴室内冒出黄绿相间的电线，他会产生安全感而不以为疵。如果不出现这黄绿相间电线，他倒可能感到岌岌可危而另觅安全住处。 关键字：等电位，作用，卫生间局部等电位连接，具体做法，测试
等电位的含义也就是“将设备等外壳或金属部分与地线联结”目前，我国许多新修订的规范、标准逐步同国际电工标准（ＩＥＣ标准）接轨。等电位联结能够降低接触电压、防间接接触电击及电磁干扰，特别是雷电电磁干扰，在电气设计中，是一种行之有效的安全措施，早已为国际上许多国家所采用。我国对等电位联结的作用在认识上也有了长足的进步， GB50096—1999《住宅设计规范》6．5．2规定：住宅供电系统应采用TT、TN—c—s或TN—s接地制式，并进行总等电位联结；卫生间宜作局部等电位联结。 对等电位联结的认识
等电位联结是将建筑物中各电气装置和其它装置外露的金属及可导电部分与人工或自然接地体用导体连接起来以达到减少电位差称为等电位联结。等电位联结有总等电位联结、局部等电位联结和辅助等电位联结之分。
1、总等电位联结(MEB)
是将建筑物内的下列导电部分汇接到进线配电箱近旁的接地母排(总接地端子板)上而互相联结：
进线配电箱的PE（PEN）母排；
自接地极引来的接地干线（如需要）；
建筑物内的公用设施金属管道，如煤气管道、上下水管道，以及暖气、空调等的干管； 建筑物的金属结构；钢筋混凝土内的钢筋网;
当有人工接地装置,也包括其接地极引线(接地母线)。
2、局部等电位联结(LEB)
是在建筑物内的局部范围内按总等电位联结的要求再做一次等电位联结。在《住宅设计规范》中就明确规定卫生间宜作局部等电位联结，在《民用建筑电气设计规范》中也对在装有澡盆和淋浴盆的场所，作出了‘‘除采取总等电位联结外，尚应进行辅助等电位联结’’的规定，但我们应充分认识到这些场所的电气危险性和实施局部等电位联结的重要性。
3、辅助等电位联结(SEB)
是在伸臂范围内有可能出现危险电位差的可同时接触的电气设备之间或电气设备与装置外可导电部分(如金属管道、金属结构件)之间直接用导体作联结,。
二、等电位联结的作用
1、总等电位联结（MEB）的作用：
总等电位联结作用于全建筑物，它在一定程度上可降低建筑物内间接接触电击的间接接触电压和不同金属部件间的电位差，并消除自建筑物外经电气线路和各种金属管道引入的危险故
障电压的危害。因此，在建筑物的每一电源进线处，一般设有总等电位联结端子板（MEB），由等电位联结端子板放射连接或链接进出建筑物的金属管道、金属结构构件等。
根据国内外电气事故统计，低压系统短路大多为相线碰设备外壳、金属管道结构和大地的接地故障(接地短路)，而这些设备外壳、管道、结构带对地故障电压沿电气线路和各种金属管道窜入的危险故障电压易导致人身电击或电气火灾事故，建筑物内作总等电位联结可消除或降低这种故障电压，其效果胜过单纯的接地。
2、局部等电位（LEB）联结的作用：
局部等电位（LEB）联结是在一局部场所范围内通过局部等电位联结端子板把各可导电部分连通，一般是在浴室、游泳池、医院手术室、农牧业等特别危险场所，发生电击事故的危险性较大，要求更低的接触电压，或为满足信息系统抗干扰的要求，一般局部等电位联结也都有一个端子板或者连成环形。简单地说，局部等电位联结可以看成是在这局部范围内的总等电位联结。
3、辅助等电位联结（SEB）的作用： 辅助等电位联结（SEB）是在相临导电部分间，用导线直接连通，使其电位相等或接近，一般是在电气装置的某部分接地故障保护不能满足切断回路的时间要求时，作辅助等电位联结，把两导电部分之间联结后能降低接触电压。
住宅楼内做等电位重要性
根据国内外电气事故统计，低压系统短路大多为相线碰设备外壳、金属管道结构和大地的接地故障(接地短路)，而这些设备外壳、管道、结构带对地故障电压易导致人身电击或电气火灾事故，住宅内作总等电位连接可消除或降低这种故障电压，其效果胜过单纯的接地。因此国际电工标准EC60364－4－41和发达国家电气标准以及我国电气标准都将它规定为电气安全的基本要求。为保证等电位连接可靠导通，等电位连接线和接地母排应分别采用铜线和铜板。等电位连接这一电气安全措施并不需复杂价昂的电气设备，它所耗用的不过是一些导线，不象埋在地下的人工接地极易因受土壤腐蚀而失效(实际上在实施等电位连接的同时也实现了接地，因它所连接的水管和基础钢筋等本身已起到低电阻长寿命的接地作用)，它在保证电气安全上的作用远胜于我们过去习惯采用的专门打入地下的人工接地。在发达国家不要求住户打入人工接地，但住宅楼内如不做总等电位连接和浴室内的局部等电位连接，非但甲方不予验收，当地供电公司也以电气上不安全为由拒绝供电。
I在卫生间内作“局部等电位联结”可使卫生间处于同一电位，防止出现危险的接触电压。人体触及带电体时会导致点击，点击电流的大小由接触电压和人体阻抗所决定。我国对安全电压作如下规定，在状况1（干燥或潮湿的区域、干燥的皮肤、高电阻地面）下为50V；状况2（潮湿的区域、潮湿的皮肤、低电阻地面）下为24V状况3指当人浸入水中时，皮肤电阻和水电阻可忽略不计，此时的安全电压IEC未作规定，但在编制说明中提出：例如不超过12V。我国亦未作规定，日本则定为2.5V。在状况1或状况2下，人体触及电源的N线是没有危险的，此时的N线和PE线之间的电压即使超过15V（通常可达10V左右）也没有危险，但在状况3的情况下，人触及N线也存在点击死亡的可能性。例如某电器设备的N线碰壳，此时该电器设备仍能正常工作，因此难以发现N线碰壳。若改电气设备的外壳与浴室水管相碰，人在浴缸内洗澡，浴缸的排水管处于地电位，进水管和N线的电位相同，两者的电位差远大于2.5V，甚至超过12V，此时人坐在浴缸里触及进水管，就有生命危险。如果吧卫生间内所有的金属体联成一体，就不存在电位差了，从而避免点击的可能。
室内等电位连接做法
1、金属管道的连接一般不需要加跨接线。
2、给水系统水表需加接跨接线。
3、装有金属外壳排风机，空调器的金属门、窗框或靠近电源插座的金属门、窗框以及距外露可导电部分伸臂范围内的金属栏杆，无花龙骨等金属体需作等电位联结。 4、为避免用煤气管道作接地极，煤气管入户后应插入绝缘段，以与户外埋地煤气管隔离。为防雷电流在煤气管道内产生电火花，在此绝缘段两端应跨接火花放电间撩(具体由煤气公司确定选型与安装)。
5、一般场所离人站立处不超过10m的距离内如有地下金属管道或结构即可认为满足地面等电位的要求，否则应在地下加埋等电位带。
6、等电位联结内各联结导体间连接可采用焊接，也可采用螺栓连接或熔接。等电位联结端子板应采取螺栓连接，以便拆卸进行定期检测。
7、等电位联结线可采用BV-4mm2塑料绝缘铜导线穿塑料管暗敷，也可采用-20×4镀锌扁钢或Φ8镀锌圆钢暗敷。等电位联结用螺栓、垫圈、螺母等应选行热镀锌处理。等电位联结端子板截面不得小于等电位联结线的截面。
8、等电位联结安装完毕后，应进行导通性测试，测试用电源可采用空载电压4～24V直流或交流电源，测试电流不小于0.2A，等电位联结端子板与等电位联结范围内的金属管道等金属体未端之间的电阻不大于3Ω，可认为等电位联结是有效的，如发现导通不良的管道连接处，应作跨接线。
等电位联结比接地更有效地降低接触电压
在图1中电源处设有系统接地，其接地电阻为R1; 设备外壳经保护线（PE线）接地，其接地电阻为R2 ，如发生设备绝缘损坏接地故障时，将有一接地故障电流Id 经R1 ，R2 返回电源，设备外壳对地电压也即 人体接触电压为：UC ＝Id（R1＋ZPE）这一电压降对人构成威胁，其电压的大小取决于设备保护接地的好坏，在极限的状况下，保护接地开路或根本没做接地时，人体接触电压为：UC＝220V， 当人触及该外壳则发生电击。致命的危险很大。
图1 不作等电位联结系统
在用电端作等电位联结，如图2中划线所示。这时如发生设备绝缘损坏接地故障，因人体出于等电位面上，接触电压仅为U＇c ＝Id·ZPE与图1相比。接地阻R1 的值在欧数量级，
而ZPE得值则在毫欧数量级，显然U＇c＜UC 这说明作了等电位联结的防电击效果远远优于通常的接地。
图2 作等电位联结系统
3 等电位联结可消除TN系统沿线路传导故障电压引起的电击事故
等电位联结另一个重要作用是它可以清除常用的TN系统内沿PEN线和PE线传导的故障电压引起的电气事故。图3所示为TN—C-S系统，它所供电的电气设备有在建筑物内的，也有在建筑物外的。如果电源线路的相线发生接大地的故障，例如相线坠入水中或和大地连接良好的金属构架相接处，则其接地故障电流Id将经故障点接地电阻R3 和电源处系统接地的接地电阻R1 返回电源。因受此两接地电阻的限制，Id 值一般不过20A。往往发生这种故障时电源端是不会跳闸的。如图3所示，这时电源中性点电位升高U1＝Id·R1 此Uf 常超过接触电压限值50V，它沿PEN线和PE线在全TN系统内传导。图3中的户外设备外壳因接PE线而带Uf电压，而设备所在位置的地面电位则为0V，当U，大于50V时易引起电击事故。即使在设备处打接地极作重复接地也常不起作用，因接地极通过故障电流时总会产生电压降而带对地电位。这也就是时常发生的街上路灯、广告牌等电击伤人事故的起因。
图3 作等电位联结的TN系统
另外，当雷电波由供电线路导人经接地极，泄人大地时，在其接地电阻上所产生的残压同样会使电源中性点电位升高，其危害情形同上所述。但在同样的故障情况下，作等电位联结的
建筑物内却不会发生此类伤人事故。这是因为建筑物内的PEN线、PE线、设备外壳和建筑物的地下钢筋、金属管道等都通过总等电位联结而处在同一电位上（此电位可能高于地电位），建筑物内不会出现电位差，自然无从发生电击事故。总等电位联结能有效地消除TN系统沿PEN线、PE线传导来的故障电压（也包括沿其他金属管道传导来的故障电压）引起的电击事故，所以它对TN系统电气装置尤为重要。
卫生间局部等电位连接做法
1.在进行卫生间内局部等电位联结时，应将金属给排水管、金属浴盆、金属采暖管和地面钢筋网通过等电位联结线在局部等电位联结端子板处连接在一起，当墙为混凝土墙时，墙内钢筋网也宜与等电位联结线连通；
2.金属地漏、扶手、浴巾架、肥皂盒等孤立之物不作连接。当给排水管、浴盆为非金属材料时不作连接。
3.局部等电位联结端子板应采取螺栓连接，设置在方便检测的位置，以便拆卸进行定期检测；
4.等电位联结线采用BVR—l X 4平方毫米导线在地面内和墙内穿塑料管暗敷，等电位端子板与墙内或地面内的钢筋网采用-25x4扁钢连。卫生间如果原来没有PE线，卫生间的局部等电位联结不得与卫生间外的PE线相连；如果卫生间内有PE线，则卫生间内的局部等电位联结必须与该PE线相连。
5.具体联结点为：卫生间内的备用插座、电热水器插座、热水器插座和洁身器插座的PE线、镜前灯的PE线、金属浴缸的预留接线盒、金属吊顶骨架和与本层建筑物钢筋网相连的地面或墙上预埋件等分别与局部等电位联结端子板（LEB）相连。 等电位联结的测试：
在等电位联结导通性的测试中，提出了 3 Q的阻值要求 ，主要是参考了德国的标准 ，等电位联结只是防间接接触电击的附加防护措施 ，提出阻值要求 主要是为等电位的导通性提出量化标准，实际工作上容易执行。因此在用电设备投入运行之前，对等电位用的管夹、端子板 、联结线 、有关接头 、截面和整个路径上的色标要进行一次检验 ，测量等电位联结端子板与等电位联结范 围内的金属管道末端之间的电阻。这种测量有时是较困难的，因为一般距离较远 ，建议进行分段测量 ，然后电阻值相加。有人担心测量后电阻不满足要求时没有较好的补救措施 ，其实所测得的电阻值主要为接触电阻 ，如果联结可靠或增补一些跨接线 ，做到3 Q 以下应是不困难的。在导通性测试 中，测试电源可采用空载电压为 4～24 V的直流或交流电源 ，测试电流不小于 0．2 A，最好用 5 A的测试电流 ，电流太小测量值不准确。目前国外及国内已有专门厂家生产测试等电位联结用的测试仪 ，用于检测比较方便。对于辅助等电位联结和局部等电位联结防电击的有效性可通过式(1)进行校验允许持续接触电压限值 (一 般场所内为交流 50 V或直流 120 V，潮湿场所为交流25 V或直流60 V)。例如采用整定值为20 A的断路器 ，其瞬动电流脱扣器整定电流为200 A，则la=1．3 x 200=260 A，一般场所 内 Ul=50 V，R≤Ul／la=50／260=0.19 Q。同时触及的外露可导电部分和装置外可导电部分之间的电阻在此种情况下小于0.19 Q时，等电位联结是有效的。如果采用漏电断路器，其额定漏电动作电流为30 mA，则la=0．03 A，一般场所内 Ul=50 V，R≤Ul／la=50／0.03=1666.7 Q。同时触及的外露可导电部分和装置外可导电部分之间的电阻在此种情况下小于1666.7 Q时，等电位联结是有效的。如果是在潮湿场所Ul=25 V，则≤Ul／la=25／0.03=833.3 Q由此可见 ，在同一场所内由于采用不同的过流保护电器 ，对电阻值的要求是不同的。
[1] 等电位联结安装．
[2] 建筑 电气安装工程施工质量验收规范物电气装置．
[3] 建筑物防雷设计规范．
[4] 电力设备接地规程.北京：电力工业出版社．
篇三：武汉市全装修住宅市场分析及建议
武汉市全装修住宅市场分析及建议
随着社会的进步和房地产市场的不断成熟，全装修住宅已逐步成为住宅产业开发的大趋势。特别是近几年来，在政策的引导下，全国全装修住宅得到了快速发展。作为中部地区中心城市的武汉，全装修住宅市场如今处于何种发展状况？与全国城市相比存在哪些差距？制约全装修住宅发展因素有哪些？如何让全装修住宅在武汉得到长足发展？日前，武汉房地产开发企业协会研究部对此作了一次专题调研，报告如下。
一、武汉全装修住宅市场发展现状
全装修是为了满足我国现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅装修模式，商品住宅全装修又称成品房，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，购房者无需二次装修即可人住，简称全装修住宅。早在半世纪前，国外就已经开始推行住宅全装修模式，目前发展已经相当成熟。我国的全装修住宅市场由于特殊的国情，起步比较晚，1999年国务院办公厅转发建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知，提出要加强对住宅产业化工作的开始，到2002年建设部发布《商品住宅装修一次到位实施细则》，意味着我国住宅产业正式开始步入全装修时代。在此政策的引导下，武汉全装修住宅市场逐步进入起步探索阶段，2002年，武汉万科、青山城开、汉飞地产等企业先后尝试开发精装修住宅，2003年，万科?城市花园、绿景苑、汉飞青年城等项目一经推出就表现出不俗的销售业绩，这在一定意义上结束了武汉没有全装修住宅的历史。此后7年时间内，一批项目纷纷加入全装修住宅的行列，武汉市全装修住宅市场不断扩大，据不完全统计，2003—2010年，武汉市先后有87个全装修楼盘面市，多层、小高层、高层项目共458栋，另有3个精装修别墅项目（保利十二橡树庄园、纳帕溪谷、武汉碧桂园）；累计建筑面积为733.78万平方米，共69826套（含别墅1198套）住宅；套内面积从20-388平方米/套，其中以40-80平方米/套的小户型、酒店式公寓为主；销售均价从2900元—29000元/平方米不等。
回顾武汉全装修住宅市场的发展轨迹，主要经历了以下几个发展阶段：
探索阶段。早期武汉市场的全装修楼盘多是一些项目小，体量不大，以小户型为主的楼盘，楼盘定位多为中低档次，高档楼盘采用全装修的项目较少。小区建筑面积在5万方、套内面积在70平米以下的项目占据了多数，如阳光新天地，圣淘沙等。
发展阶段。随着外来实力开发商不断进入武汉市场，带来了沿海先进的全装修住宅的开
发理念，特别是在以万科为首的龙头开发企业的带领下（据不完全统计，截止到2010年6月30日，以开盘时间为准，武汉万科先后开发的11个项目里共推出18502套全装修住宅，建筑面积约199.6万平方米，占据了武汉整个全装修住宅市场近30%的份额。），武汉全装房呈现迅速发展的态势。
推进阶段。2007年，在武汉城市圈获批为全国“两型社会”综合配套改革试验区的大背景下，特别是广大老百姓对全装修住宅的广泛认识和住宅消费观念的逐步改变，随着瑞安、晋合、恒大、碧桂园等大型房地产企业的进入，武汉全装修住宅市场进入了快速推进阶段。期间，武汉高档全装房、大社区中的全装房等类型不断呈现，如武汉天地、晋合世家、万科城、恒大华府等。同时也有不少烂尾项目重新改造时采取精装修策略，如E品国际、观湖铂金公寓、汇金国际公寓等。
从政策提出至今，已经有8个年头，但总体而言，目前在武汉住宅市场占主导地位的仍是毛坯房，全装房数量不多。据统计，武汉在售的344个房地产项目中，全装修楼盘仅30个，所占比例不足10%；开发总量约411.08万方，与09年全市房屋施工面积4487.38万方相比，约占10%（需要说明的是，在统计过程中，部分在售项目均以总建筑面积作为参数，但因开发时间长，前期售罄等因素，30个全装修楼盘的实际开发量占比可能不足10%）。 从全市分布的区域来看，目前30个在售的全装修楼盘中，武昌、汉口、汉阳分别占有15个、8个、7个，武昌集中了大部分全装楼盘。从项目的地段来看，二、三环及三环外全装楼盘较为集中，尤其以二三环为主；内环内土地十分稀缺，地价较高，地块规模也较小，多方面因素决定了这些项目只有走酒店公寓或小户型住宅的开发路线，选择全装也是提升物业价值的一种方式。不过中心城区全装楼盘凭借地段、配套等优势，往往是首次置业者和投资者的首选。
从开发商的构成来看，外来的品牌开发商在全装房的开发上拥有较为丰富的经验，也具有先天的优势。据统计，武汉全装修住宅的开发商近70%为外来企业，且以广东、浙江等区域为主，而本土开发商仅占30%。从开发商的品牌效应来看，主要以知名品牌开发商为主，约占60%，如万科、恒大等；普通开发商仅占40%。
从物业类型来看，虽然目前武汉全装修楼盘的开发总量不大，却涵盖了酒店式公寓、小户型、普通住宅、豪宅、别墅等多种物业类型，物业类型较为丰富。
从开发项目的规模来看，10万方以上的全装修楼盘有9个，占在售项目的30%，其中40万方以上的项目有3个，30-40万方的楼盘有3个；10万方以下的全装修楼盘有21个，占在售项目的70%，其中5-10万方的项目有3个，1-5万方的项目有14个，万方以下的项目
有4个。
此外，从统计表（附后）中还可以看出，目前在售的全装修房销售价格从3680元/平方米至29000元/平方米不等，以8500-13000元/平方米居多；全装楼盘户型面积以40-85平方米/套为主，也有纯大户型全装项目，如中侨观邸、万科红郡、武汉天地、恒大绿洲等，还有纯全装别墅，如纳帕溪谷等项目；另有少数楼盘，如保利心语78克拉公馆等完全依业主的要求而定，可购毛坯也可购全装，准业主可以双向选择。
虽然经过几年的发展，武汉全装修住宅市场，无论是规模，还是品质，都得到了进一步的提升。但与国内一线城市相比，仍存在较大的差距。据统计，目前，全装修住宅已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、杭州、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41%，而且增长趋势有增无减。据了解，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上（源自上海房地局数据），根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%。在广州地区，2007年的精装房比例已经达到了70%（源自广州房管局数据），并且广州市有关部门已经作出规划，力争在未来的几年内，消灭毛坯房。在2006年，北京50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部是精装修。
有鉴于此，武汉要走在全国前列，必须奋起直追。
二、制约武汉全装修市场发展障碍分析
通过客观比较与分析，武汉之所以与发达城市相比还有较大的差距，主要原因有几下几点：
1、经济发展水平直接影响着全装修住宅的推广。武汉房地产市场的开发理念和建筑品质与一线发达城市相比，本身就具有一定的滞后性，而对于各方面要求更高的全装修住宅来说，武汉还存在很大的差距，特别是当地缺乏专业化的施工队伍和工厂化的部品生产基地，更是制约了全装修住宅的推广。
2、消费者对全装修住宅接受度不高。一是消费者对技术不熟悉，心理没底。二是装修过程还不够透明，主要是装修费用清单未公开。三是缺乏个性化，全装修房批量生产，开发商只提供有限的几种装修方案，从而难以满足居室个性化设计的要求。
3、大多数开发商不愿意建全装修住宅。作为政府有关部门出台的规定，并非被市场完全
接受。部分开发商认为，全装修房的环节复杂，操作难度、管理成本比较大，而且现在的毛坯房也很好卖，不需要加大成本冒风险。具体体现在三个方面：一是由于全装修住宅总价包括了装修费用，总价提高，价格优势受到影响。二是土建的施工时间再加上装修时间使得开发周期延长，增加市场风险。三是在管理规定中明确开发企业是住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修质量责任，负责相应的售后服务，而一些开发企业对全装修这一新概念在市场的运作中并不熟悉。
4、适合全装修一体化的施工队伍甚少。全装修是按照统一的装修设计，将集团化购买，一体化装配施工，专业化的系统管理等贯穿整个实施过程。但许多装修企业利润至上，没有去研究和整合自己的队伍来适应装修一体化带来的新要求，使得市场上的装修队伍良莠不齐，能够达到要求的装修企业较少。
三、发展全装修住宅对策和建议
全装修房是住宅产业化的必由之路，推广全装修住宅的根本目的在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，促使住宅装修生产从无序走向有序。同时，推行节能、节水、节材和环保装修方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。因此，实施商品住宅全装修对于规范装修市场，促使其有序发展；推行住宅装修工业化生产，减少现场手工作业；推广和应用新技术，健全完善住宅建筑体系均有极大的促进作用。但是就目前武汉整体经济水平以及武汉现有全装修楼盘的运营状况来看，武汉全装修住宅步入高速发展还有待时日，亟待做好以下工作：
1、推行材料部品认定。住宅也是一个商品，但它的生产制造不同于一般的商品。它不是在工厂里直接生产加工制作而成，而是在流动的工厂（施工现场）搭建而成，因此住宅部品化的水平高低，直接影响到住宅建造的效率和质量。由于目前我国尚未形成部品化生产与供应，现场施工建造用材还是基本的原材料，因此在施工现场的手工再加工的工作量非常之大，导致了施工效率低，工程质量也受到工匠水平高低等人为因素以及现场工作条件的限制而参差不齐。为此，必须有相关部门监督把关。对于材料部品的选择，应该给予正确引导，积极推广应用优良部品。
住宅部品标准应包括各类部品的定义、适用条件与范围、部品的系统构成、部品的功能与性能要求、组成部品系统的材料与制品的技术性能要求、部品系统的组合性功能试验与检验要求、功能试验与检验方法、工程应用的可实施性要求、部品的质量控制与保证、相关引
用标准等方面的内容。具体措施如下：
（1）成立专门机构，对申报企业提交的有关的技术文件资料和检测报告等进行形式初审；必要时派专家去现场考核，并提出技术评价报告；
（2）对评价的部品进行最终的审查认定，形成文件，备案后向社会公布，接受民众监督；
（3）申报企业与专门机构签订"认定部品责任保证和标签使用合同书"，并交纳质量责任保证金、标签使用费等认证管理费用；通过认定的部品必须在其显要的位置贴上专用的住宅部品认定标志。
2、出台规范化条例，健全标准体系。虽然国家、省市已制定了大量的方针和政策，但这只是一个大方向，要落实到位，还得有具体的、细分化的全装修住宅标准体系。比如：全装修价格、装修标准、验收标准、税费标准等等。上海市针对住宅全装修先后制订了《工程装修设计导则》、《装修监理要点》、《室内环境检测实施意见》等，江苏、重庆等地也相应制定了《成品住宅装修工程技术标准（规程）》，让装修的全过程都有据可依，便于一体化的监督，这种做法值得借鉴。
3、建立激励机制。（1）适当提高楼盘的容积率。宁夏为加快推进新建住宅全装修试点工作，在《宁夏新建住宅全装修试点工作的实施意见》中规定：凡列入试点项目的，新建住宅全装修面积占到项目建筑面积10%以上的，容积率可以提高1%；占到50%的，容积率可以提高2%；占到100%的，容积率可以提高3%。武汉也可以此为借鉴，建立相应的激励措施。
（2）制定相应的税收优惠政策。尽管购买全装修房能给消费者节省不少成本，但由于房价相应增高，消费者和开发商承担的相关税费也会随之增高，这打击了消费者购买全装修房和开发商开发全装房的积极性，政府应给予全装修房税收政策支持。比如在计算契税时，不应将装修成本列入计算，以减小价位心理的影响，同时减少开发商相应的装修税费。在发达国家，推行住宅全装修，大多有相关政策配套。如，日本对购买全装修房的，有4个税种可减免95%的税收，这就激发了消费者的购买欲。北京、上海也有相似的做法。
（3）选择一些商业地块进行招、拍、挂，把建设一次性装修住宅作为竞拍土地的前置条件；或者在土地竞拍时，对建设精装修住宅的开发商优先考虑。逐渐硬性要求房产商必须开发全装修住宅。
（4）在社会保障性住房建设中一律采取一次性装修模式——保障房建设全是政府行为，易于操作，可以起到引导市场的作用。
（5）制定其它优惠政策，促进全装房建设。比如，允许装修房适当提前销售，以消除开
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